10.000 người mua chung cư ông Thản không có sổ đỏ, giờ không biết nên trả nhà hay đổi nhà

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt (Hà Nội) đi vào hoạt động từ 2015, có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống, nhưng đến nay toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Đây là một trong những trường hợp được nhắc nhiều trên thị trường bất động sản Hà Nội vì liên quan trực tiếp đến pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch xây dựng và điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Theo thông tin từ bài viết gốc, tổ hợp HH Linh Đàm do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và CTCP Xuất nhập khẩu Bemes làm chủ đầu tư. Dự án này bị xác định có nhiều sai phạm trong quá trình xây dựng và triển khai.

Dự án chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng từ 36-41 tầng, vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt. Đây là một trong những nguyên nhân khiến việc hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài nhiều năm.

Trước đó, cử tri đã nhiều lần đề nghị UBND TP Hà Nội xem xét, giải quyết những khó khăn, vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm.

Trong văn bản trả lời kiến nghị cử tri trước và sau kỳ họp thứ 2 HĐND TP khóa XVI năm 2021, UBND TP Hà Nội cho biết các sai phạm tại các dự án do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và CTCP Xuất nhập khẩu Bemes đầu tư hoặc hợp tác đầu tư đã được Thanh tra TP kết luận tại Kết luận số 2344 ngày 10/8/2016.

Các vi phạm được nêu gồm:

- Không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định;
- Không hoàn thành các thủ tục pháp lý như thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chưa nộp đầy đủ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất;
- Khởi công xây dựng khi chưa được cấp phép.

Không chỉ vậy, dự án còn bị nêu là xây dựng vi phạm quy hoạch nghiêm trọng như tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất, chuyển đổi công năng từ văn phòng, dịch vụ thương mại thành chung cư nhà ở với mật độ dày đặc, thiết kế căn hộ diện tích nhỏ, tăng số lượng căn hộ, không đảm bảo điều kiện an toàn về công trình xây dựng.

Đáng chú ý, công tác phòng cháy chữa cháy cũng không tuân thủ theo quy định nhưng các căn hộ vẫn được giao dịch bán cho người dân vào ở, làm phát sinh rủi ro về an toàn và quyền lợi cư dân.

Từ đó, UBND TP Hà Nội cho rằng điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân khi mua bất động sản cũng như làm thủ tục xét cấp sổ đỏ, dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện phức tạp trên địa bàn thành phố.

Vì sao chưa thể cấp sổ hồng?

Cũng theo UBND TP, tại thời điểm đó khu chung cư HH Linh Đàm chưa khắc phục các sai phạm và chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư, xây dựng, đất đai, nghĩa vụ tài chính, PCCC... Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có đủ cơ sở pháp lý để cấp sổ hồng cho người mua nhà tại dự án.

UBND TP Hà Nội cho biết, ngay sau khi chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục trên, Sở TN-MT sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Đến năm 2024, cử tri tiếp tục đề nghị UBND TP chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc để sớm cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân tại khu HH Linh Đàm. Tuy nhiên, UBND TP Hà Nội cho hay việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa thể thực hiện do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở TN-MT.

Để xử lý vấn đề này, UBND thành phố đã giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng, UBND quận Hoàng Mai (cũ).

Gần đây, cư dân tại tổ hợp chung cư HH Linh Đàm còn nhận được phiếu thu thập thông tin liên quan đến phương án xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Trong phiếu khảo sát có hai lựa chọn gồm “trả lại căn hộ để nhận lại số tiền đã mua” hoặc “được đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại dự án Thanh Hà”. Ngoài ra, cư dân cũng có thể ghi thêm ý kiến khác.

Phiếu khảo sát còn yêu cầu cư dân cung cấp các thông tin như diện tích, vị trí, giá mua căn hộ. Với trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người dân còn được hỏi liệu khi giao dịch có được thông báo trước về việc căn hộ có thể không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay không.

Không chỉ HH Linh Đàm: nhiều dự án khác cũng vi phạm

Không riêng HH Linh Đàm, hàng loạt dự án khác do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên thuộc Tập đoàn Mường Thanh đầu tư tại Hà Nội cũng từng bị Thanh tra TP Hà Nội chỉ ra nhiều vi phạm.

Năm 2016, Thanh tra TP Hà Nội công bố kết luận thanh tra toàn diện việc đầu tư, quản lý, sử dụng đất đai tại các dự án nhà ở do doanh nghiệp này đầu tư hoặc hợp tác đầu tư trên địa bàn thành phố.

Trong tổng số 12 dự án của Mường Thanh tại Hà Nội, cơ quan thanh tra đã kiểm tra 9 dự án gồm: CT5 Tân Triều, VP6 Linh Đàm, HH1, HH2, HH3, HH4 thuộc ô đất CC6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, CT6 Kiến Hưng, VP5 Linh Đàm và VP3 Linh Đàm.

Ba dự án còn lại gồm khu đô thị Xa La, CT11 - CT12 Kim Văn - Kim Lũ và Đại Thanh đã được Thanh tra Chính phủ thanh tra.

Kết quả thanh tra cho thấy cả 9 dự án đều có vi phạm nghiêm trọng về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quản lý thuế.

Đối chiếu với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cả 9 dự án có tình trạng vi phạm quy hoạch nghiêm trọng như: tăng chiều cao công trình; tăng diện tích xây dựng khối đế, khối tháp, tầng hầm; chuyển đổi mục đích sử dụng từ văn phòng, dịch vụ thương mại thành căn hộ ở; xây dựng tăng số lượng căn hộ với số lượng lớn, có dự án tăng gấp 6 lần số căn hộ được phê duyệt.

Cụ thể:

- VP3 Linh Đàm tăng chiều cao từ 29 lên 32 tầng, số căn hộ từ 192 lên 451 căn, vượt 259 căn so với quy hoạch.
- VP5 Linh Đàm tăng từ 29 lên 33 tầng, số căn hộ từ 216 lên 805 căn.
- VP6 Linh Đàm tăng từ 25 lên 37 tầng, số căn hộ từ 138 lên tới 840 căn, vượt 702 căn.
- Hai tòa HH1 và HH3 được phê duyệt mỗi tòa 816 căn hộ nhưng thực tế xây dựng lên tới khoảng 2.000 căn mỗi tòa.

Tổng số căn hộ tại 12 tòa nhà thuộc tổ hợp HH Linh Đàm lên tới hơn 8.896 căn, với dân số khoảng 26.688 người, vượt gấp 4 lần quy mô dân số được duyệt là 6.300 người.

Riêng khu CT5 Tân Triều xây vượt từ 492 lên 846 căn hộ, tăng thêm 354 căn.

Tại CT6 Kiến Hưng, khối nhà cao tầng tăng từ 231 căn lên 1.602 căn, vượt 1.371 căn hộ so với quy hoạch. Khu nhà thấp tầng được phê duyệt 15 căn liền kề cao 3 tầng nhưng thực tế được xây thành 38 căn cao 4 tầng. Đáng chú ý, toàn bộ diện tích gần 719m2 quy hoạch dành cho nhà trẻ tại dự án này cũng bị chuyển đổi thành các căn hộ thấp tầng.

Với HH Linh Đàm, diện tích khoảng 42.260m2 nhưng quy mô dân số tương đương cả phường Hoàng Liệt (cũ), gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, trường học, nhà trẻ tại khu vực.

Góc nhìn thị trường

Trường hợp HH Linh Đàm là một ví dụ rất rõ về việc pháp lý dự án ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và quyền sở hữu. Dù một dự án đã có dân về ở đông, hạ tầng khu vực hình thành, nhưng nếu hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì việc cấp sổ vẫn có thể bị kéo dài nhiều năm.

Với người mua nhà, đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi xem xét các dự án có dấu hiệu chưa hoàn tất thủ tục đất đai, xây dựng, PCCC hoặc nghĩa vụ tài chính. Những yếu tố này không chỉ tác động đến quyền lợi sở hữu mà còn ảnh hưởng đến khả năng giao dịch, thế chấp và chuyển nhượng sau này.

Bạn nghĩ sao về trường hợp HH Linh Đàm? Nếu đang quan tâm tới pháp lý chung cư, comment bên dưới nhé!