“Mỏ vàng” nếu vượt qua thách thức

Vì vậy, bất động sản nghỉ dưỡng hưu trí, dưỡng lão cần giải quyết nhiều bài toán khó để phát triển đột phá với tiềm năng vốn có tại thị trường Việt Nam.

Tiềm năng phát triển khu nhà ở dưỡng lão

Việt Nam hiện đang là một trong những quốc gia già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), tại Việt Nam, những người từ 60 tuổi trở lên chiếm 11,9% tổng dân số vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đến năm 2036, Việt Nam bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội “già hóa” sang xã hội “già”.

Tốc độ già hóa dân số của Việt Nam cũng đặc biệt nhanh so với các quốc gia phát triển khác. Theo tính toán, nước ta cần 18 năm để tỷ lệ dân số trên 65 tuổi tăng từ 7% lên 14%, trong khi đó các quốc gia khác cần đến gần thế kỷ như: Pháp (115 năm), Thụy Điển (85 năm), Úc (73 năm), Mỹ (69 năm), Canada (65 năm), Anh (45 năm)...

Biểu đồ thể hiện số năm để các quốc gia chuyển từ giai đoạn già hóa dân số sang dân số già.

Trước đó, Tổng Cục Thống kê cũng dự báo, dân số Việt Nam từ 65 tuổi sẽ vượt 15% tổng dân số vào năm 2039. Đây sẽ là thời điểm chấm dứt thời kỳ cơ cấu dân số vàng xuất hiện và tồn tại ở Việt Nam từ năm 2017. Năm 2026, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số già, kéo dài trong 28 năm (2026 - 2054), tương ứng với tỷ trọng dân số từ 65 tuổi chiếm từ 10,2% đến 19,9%. Sau đó là thời kỳ cơ cấu dân số rất già (2055 - 2069), tương ứng tỷ trọng dân số từ 65 tuổi chiếm từ 20% đến dưới 29,9%.

Già hóa dân số kéo theo nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc sức khỏe thể chất, sức khỏe tinh thần, y tế, văn hóa - giải trí ngày càng tăng cao, trong đó bao gồm nhu cầu về nơi nghỉ ngơi, an dưỡng tuổi già. Bất động sản dưỡng lão từ đó có một thị trường rộng mở tại Việt Nam, mà trên lý thuyết, lượng khách hàng sẽ ổn định và có chiều hướng gia tăng.

Theo đó, khách hàng trực tiếp sử dụng sản phẩm bất động sản dưỡng lão là thế hệ người cao tuổi trong gia đình, tuy nhiên người chi trả cho sản phẩm, dịch vụ phần lớn lại là con cháu của họ.

Theo một nghiên cứu gần đây thực hiện bởi Tổng Cục Thống kê và Quỹ dân số Liên Hợp Quốc, nguồn thu nhập chính của người cao tuổi ở Việt Nam (từ 60 tuổi trở lên) chủ yếu đến từ hỗ trợ của con cái, chiếm khoảng 38%. Như vậy, với mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người ổn định, thế hệ con cái tại Việt Nam ngày càng có khả năng chi trả cho các dịch vụ chăm sóc ông bà, bố mẹ tại những cơ sở chuyên nghiệp.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, bất động sản dưỡng lão trong thời gian qua đã nhận được sự quan tâm nhất định của các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng như các đoàn thể, tầng lớp trong xã hội. Đây không chỉ là “mảnh đất màu mỡ” cho giới kinh doanh mà còn có ý nghĩa nhân văn và góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Việc cần thiết phải đầu tư vào bất động sản dưỡng lão là sự đòi hỏi chính đáng của nền kinh tế trong bối cảnh công nghiệp hóa ngày càng mạnh mẽ.

Có thể thấy, Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển bất động sản dưỡng lão như đất nước ta có cảnh quan đẹp với nhiều núi sông, quỹ đất lớn. Đây là địa điểm không thể tốt hơn để xây dựng các dự án bất động sản hưu trí. Bên cạnh đó, yếu tố khách quan về tốc độ dân số già khá nhanh. Khi người già tăng lên, nhu cầu an dưỡng, chăm sóc sức khỏe toàn diện sẽ là tất yếu. Những người này cần một mơi không khí trong lành, gần gũi với thiên nhiên để sống nốt quãng đời còn lại. Đây là lượng khách vô cùng lớn cho bất động sản dưỡng lão thời điểm hiện tại.

Nhu cầu cao nhưng khát nhà ở dưỡng lão

Thực tế tại Việt Nam, phân khúc nhà ở dưỡng lão vẫn còn bỏ ngỏ, chưa thực sự được quan tâm đúng mức. Hiện nay, đã có một vài dịch vụ tư nhân cung cấp dịch vụ nhà dưỡng lão với với chi phí khá cao. Các viện dưỡng lão tư nhân như Viện dưỡng lão Thiên Đức hay Trung tâm dưỡng lão Hoa Sen thu phí khoảng 15 triệu đồng cho phòng đơn hoặc 19 triệu đồng cho phòng đôi mỗi tháng. Một số cơ sở như Tuấn Minh Paradise Resort hiện đang được xây dựng sẽ là "khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi" với khu biệt thự nhà ở, cơ sở vật chất 5 sao, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế. Ngay cả những cơ sở "khiêm tốn" hơn cũng nằm ngoài khả năng chi trả của hầu hết người Việt Nam.

Phối cảnh bất động sản dưỡng lão Tuấn Minh Resort.

Savills Việt Nam cũng đưa ra nhận định, thị trường dịch vụ nhà ở và viện dưỡng lão - dịch vụ chăm sóc dành cho người lớn tuổi tại Việt Nam vẫn ở giai đoạn sơ khai. Theo khảo sát của Savills cho thấy chỉ có 32/63 tỉnh, thành trong cả nước có viện dưỡng lão dành cho việc chăm sóc người cao tuổi.

Trong khi đó, Chính phủ đặt mục tiêu mỗi tỉnh, thành có ít nhất một viện dưỡng lão vào năm 2025. Các sáng kiến khác do Chính phủ hậu thuẫn bao gồm mô hình Câu lạc bộ liên thế hệ tự giúp nhau (ISHC), một dự án tạo điều kiện cho cộng đồng trong việc chăm sóc người cao tuổi.

Savills cho rằng, tại Việt Nam đang có 1 nghịch lý so với thế giới. Nghĩa là dân số nước ta đang già đi rất nhanh nhưng bất động sản dưỡng lão lại chưa thể phát triển được. Trong khi đó, trên thế giới nhu cầu và thực tế sử dụng viện dưỡng lão tại các nước phát triển rất lớn.

Theo Savills, trên toàn cầu, nhu cầu nhà ở dưỡng lão ngày càng tăng cao ở rất nhiều thị trường; nguồn cầu không được đáp ứng do nguồn cung hạn chế. Hiện chỉ có một số ít viện dưỡng lão hoạt động theo 3 cách thức: do tư nhân đầu tư, do các tổ chức thiện nguyện, tôn giáo lập ra; hoặc thuộc Nhà nước bảo trợ (Thị Nghè). Tuy nhiên, các viện dưỡng lão này vẫn chưa phải như mô hình nhà ở dưỡng lão phổ biến trên thế giới.

Đại diện Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR) đã đặt vấn đề các nước Đông Nam Á như Việt Nam, Thái Lan, Philippines nên đầu tư vào bất động sản hưu trí. Đây là phân khúc mới nhưng hấp dẫn. Nhưng để làm được điều này, các nước cần sự tham gia của 3 ngành: bất động sản, y tế, dịch vụ chăm sóc.

Ví dụ, ở Chiang Mai (Thái Lan) đã thu hút nhiều cộng đồng hưu trí đến từ Mỹ và châu Âu (Thụy Điển)... Người nước ngoài có thể mua nhà hoặc chung cư và nghỉ hưu tại đây.

Hay Philippines có chính sách như đầu tư hạ tầng, có hệ thống y tế tốt, cấp visa đặc biệt, có những dự án phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của người cao tuổi... để thu hút đông lượng người cao tuổi đến từ Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc...

Vượt qua định kiến xã hội

Ngoài những vấn đề dẫn đến thiếu hụt bất động sản dưỡng lão thì rào cản lớn nhất tại Việt Nam là định kiến xã hội. Nhiều nghiên cứu, khảo sát đều chỉ ra, nhu cầu vào viện dưỡng lão ở Việt Nam những năm gần đây đang gia tăng mạnh. Nhưng do ảnh hưởng bởi lễ nghi, tôn giáo cùng thói quen và tư duy “tứ đại đồng đường” (nhà 4 thế hệ) nên quan niệm đưa bố mẹ vào viện dưỡng lão là bất hiếu vẫn đè nặng nhiều gia đình. Ngoài ra, còn không ít với yếu tố khách quan về điều kiện cơ sở vật chất khiến việc phát triển các cơ sở dưỡng lão ở Việt Nam còn chưa được chú trọng và quan tâm đúng mức...

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, với các yếu tố phức tạp về văn hóa, quy định về luật, cũng như các yếu tố về vận hành, một số mô hình dưỡng lão phổ biến trên thế giới có thể không phù hợp với thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, Việt Nam có thể sử dụng đòn bẩy để hỗ trợ xây dựng bất động sản cho người cao tuổi. Đặc biệt, người già có thể tham gia các gói bảo hiểm đi kèm với giá trị đầu tư. Việt Nam cũng cần phát triển đội ngũ nhân viên được đào tạo về y tế chuyên trách.

Giới chuyên gia tâm lý cho rằng, khi dân số già đi, người già cần được chăm sóc cả về sức khỏe, tinh thần nhưng định khiến và tâm lý của người Việt chính là nguyên nhân khiến bất động sản dưỡng lão không có cơ hội phát triển.

Ảnh minh họa.

Trong khi dân số đang già đi, cộng đồng đang thay đổi và người cao tuổi cần được chăm sóc sức khỏe toàn diện, thì vẫn còn sự kỳ thị về nhà ở dưỡng lão. Nhiều người Việt lại quan niệm, khi ba mẹ bị đưa vào viện dưỡng lão là không có con cái hoặc bị con cái bỏ rơi, điều này cũng đồng nghĩa với việc con cái phạm phải tội bất hiếu với ba mẹ. Ngay cả khi họ cần, khái niệm về nghĩa vụ gia đình sẽ khiến quyết định trở nên khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề này, Tiến sĩ tâm lý Tống Thu Hương cho hay: “Ở các nước phát triển, việc người già sau khi nghỉ hưu vào viện dưỡng lão là chuyện hết sức bình thường. Tuy nhiên, tại Việt Nam, nếu một người già phải vào viện dưỡng lão khi già sẽ bị nghĩ là con cái bỏ bê, bất hạnh. Còn những người con để bố mẹ vào viện dưỡng lão lập tức bị nói là bất hiếu, không chăm sóc được bố mẹ khi về già. Khái niệm vào viện dưỡng lão khi về già đối với người dân Việt Nam vẫn còn là điều gì đó hết sức ghê gớm”.

Tiến sĩ Hương cho rằng, một phần là do tập quán của người Việt, khi về già vẫn muốn được ở cùng con cái. Họ có thể chăm sóc các cháu nhỏ nếu còn đủ sức khỏe hoặc giúp đỡ con cháu làm những công việc vặt. Hơn nữa, người trẻ cũng coi việc phụng dưỡng, chăm sóc cha mẹ già là báo hiếu con cái nhìn vào đó học tập, noi gương. Thế nên mới có chuyện gia đình nào “tứ đại đồng đường, ngũ đại đồng đường” được xem là có phúc.

Vì vậy, để thay đổi một thói quen là rất khó và phải cần quá trình và thời gian đủ lớn. Tuy nhiên, hiện nay, tâm lý người Việt cũng hiện đại hơn trước rất nhiều. Nhiều bậc cha mẹ khi về già vẫn ở riêng, họ thuê 1 bác sĩ chăm sóc sức khỏe khi cần thiết. Thậm chí khi về già, hai ông bà vào viện dưỡng lão, thỉnh thoảng con cháu lên thăm hoặc về nhà thăm con cháu. Họ coi viện dưỡng lão là nơi để tĩnh tâm, tập thiền, là câu lạc bộ tuổi già để vui chơi.