Mở cửa cho người nước ngoài mua nhà: Cú hích thanh khoản và đòn bẩy nâng chuẩn cho bất động sản

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không phải chính sách mới, nhưng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện rõ nét hơn. Nền tảng pháp lý được thiết lập từ Luật Nhà ở 2014 và tiếp tục được mở rộng, minh bạch hơn trong Luật Nhà ở 2023.

Theo quy định hiện hành, cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng – an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và có thể được xem xét gia hạn. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu bị giới hạn ở mức không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc không quá 250 căn nhà riêng lẻ trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường.

Tác động lan tỏa tới thanh khoản và chất lượng dự án

Giới chuyên gia cho rằng, việc luật hóa tương đối đầy đủ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tạo thêm lực cầu ổn định, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM – nơi tập trung đông chuyên gia, nhà quản lý và dòng vốn FDI.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định nhóm khách hàng quốc tế thường có năng lực tài chính tốt, nhu cầu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi. Sự tham gia của họ giúp bổ sung nguồn cầu chất lượng, cải thiện thanh khoản cho các dự án tốt, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp tăng dòng tiền và tái cân bằng thị trường.

Không chỉ tác động về lượng cầu, sự hiện diện của khách mua quốc tế còn đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng phát triển dự án. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khách hàng nước ngoài đặc biệt chú trọng đến tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn xây dựng, an toàn, quản lý vận hành và dịch vụ hậu mãi. Điều này tạo áp lực cạnh tranh tích cực, buộc chủ đầu tư trong nước phải chuyên nghiệp hóa, tiệm cận thông lệ quốc tế về quản trị và công bố thông tin.

Ở tầm vĩ mô, chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà còn gắn với chiến lược thu hút nhân lực chất lượng cao. Nhà ở là yếu tố quan trọng để “giữ chân” chuyên gia và nhà quản lý quốc tế làm việc dài hạn tại Việt Nam. Khi chính sách đủ ổn định và minh bạch, môi trường sống thuận lợi sẽ góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và sức hấp dẫn đầu tư của nền kinh tế. Đồng thời, các giao dịch này cũng đóng góp ngân sách thông qua thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Những rào cản cần tháo gỡ

Dù khung pháp lý đã tiến thêm một bước, một số hạn chế vẫn tồn tại. Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở sự khác biệt giữa pháp luật nhà ở và pháp luật đất đai. Người nước ngoài không được sở hữu quyền sử dụng đất độc lập, mà chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với đất trong dự án thương mại. Sự giới hạn mang tính cấu trúc này khiến quyền tài sản chưa hoàn toàn tương đồng với công dân trong nước, ảnh hưởng phần nào đến tâm lý đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, cơ chế “trần cứng” 30% số căn hộ trong một tòa chung cư và tối đa 250 căn nhà riêng lẻ mỗi phường cũng gây tranh luận. Trong bối cảnh nhiều địa bàn sau sáp nhập có quy mô dân cư lớn, nhu cầu tập trung của chuyên gia tại các khu công nghệ cao, trung tâm tài chính hoặc khu ngoại giao đoàn có thể nhanh chóng chạm trần, dẫn tới nghẽn cung dù nhu cầu thực vẫn cao.

Thời hạn sở hữu 50 năm, dù được phép gia hạn, cũng là yếu tố khiến một bộ phận nhà đầu tư cân nhắc. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây không phải rào cản mang tính quyết định, bởi nhiều quốc gia trong khu vực cũng áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn đối với người nước ngoài.

Ngoài quy định pháp lý, khâu thực thi tại một số địa phương còn kéo dài do quy trình xác minh điều kiện nhập cảnh, kiểm tra tỷ lệ sở hữu hay yếu tố quốc phòng – an ninh. Điều này có thể làm phát sinh tâm lý e ngại cho cả chủ đầu tư và khách mua.

Cần cơ chế linh hoạt và quản lý hiện đại

Từ thực tiễn trên, nhiều chuyên gia đề xuất chuyển từ cơ chế “trần cứng” sang quản lý linh hoạt theo không gian phát triển. Theo đó, nên phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ sở hữu phù hợp từng địa bàn, trên cơ sở điều kiện kinh tế – xã hội, quy hoạch và yêu cầu an ninh.

Song song, việc minh bạch hóa và số hóa dữ liệu bất động sản là yêu cầu cấp thiết. Khi hệ thống mã định danh và trung tâm giao dịch vận hành đồng bộ, cơ quan quản lý sẽ kiểm soát chính xác tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ tài chính và hạn chế đầu cơ.

Cho phép người nước ngoài mua nhà vì thế không chỉ là câu chuyện của riêng thị trường bất động sản, mà còn là cấu phần trong chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Nếu được thiết kế linh hoạt và thực thi hiệu quả, dòng cầu ngoại có thể trở thành lực đẩy quan trọng giúp thị trường phát triển theo quỹ đạo ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn mới.