M&A bất động sản trong chu kỳ mới: Thận trọng và chọn lọc hơn

Trải qua một cuộc tái cấu trúc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam đã và đang trải qua một cuộc tái cấu trúc sâu sắc, cả về chất lẫn về lượng. Nếu như giai đoạn trước năm 2022, M&A chủ yếu diễn ra theo hướng mở rộng quỹ đất, tăng quy mô nhanh và tận dụng đòn bẩy tài chính, thì bước sang giai đoạn hiện nay, thị trường chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang các thương vụ mang tính “cứu trợ”, tái cơ cấu và chọn lọc tài sản. Áp lực về dòng tiền, nợ vay, trái phiếu đáo hạn cùng với việc siết chặt pháp lý đã buộc nhiều chủ đầu tư phải chủ động hoặc bị động tham gia vào quá trình M&A, coi đây là giải pháp quan trọng để tái cân bằng tài chính và duy trì sự tồn tại.

Cuộc tái cấu trúc của M&A bất động sản thể hiện trước hết ở mục tiêu của các thương vụ. Thay vì mua bán dự án với kỳ vọng tăng giá nhanh, các nhà đầu tư – đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức và quỹ đầu tư – tập trung nhiều hơn vào những tài sản đã hình thành, có pháp lý tương đối hoàn chỉnh hoặc có thể nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc. Những dự án dở dang, chậm tiến độ, từng bị “đắp chiếu” trong giai đoạn khó khăn nay trở thành đối tượng chính của các thương vụ M&A, nhưng với mức định giá thận trọng hơn rất nhiều. Giá không còn là yếu tố duy nhất, mà năng lực hoàn thiện pháp lý, khả năng tái khởi động dự án và tiềm năng khai thác dòng tiền mới là tiêu chí quyết định.

Điểm nổi bật của thị trường M&A bất động sản năm 2025 là sự lan tỏa trên nhiều phân khúc và địa bàn, từ Hà Nội, TP.HCM đến các đô thị vệ tinh và khu nghỉ dưỡng quy mô lớn. Các thương vụ không chỉ mang ý nghĩa chuyển nhượng đơn thuần, mà còn phản ánh sự thay đổi về chiến lược, năng lực và tầm nhìn của các chủ thể tham gia thị trường.

Ở phía Nam, sự xuất hiện của các nhà đầu tư ngoại tiếp tục là điểm nhấn. United Overseas Australia Ltd (UOA) chi 68 triệu USD để mua lại khu đất thương mại tại trung tâm TP.HCM – khu vực được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Việc UOA mua lại 100% vốn của pháp nhân sở hữu đất cho thấy niềm tin dài hạn của dòng vốn ngoại vào triển vọng bất động sản thương mại tại Việt Nam, bất chấp bối cảnh chi phí vốn toàn cầu vẫn ở mức cao.

Hướng đến chiến lược dài hạn

Không chỉ là sân chơi của các tập đoàn ngoại, M&A năm 2025 còn là “cuộc tự điều chỉnh” mạnh mẽ của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Phát Đạt, DIC Corp, LDG Group hay Novaland đều có những thương vụ mua – bán đáng chú ý, phản ánh 2 xu hướng song song, bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền và mua lại những dự án chiến lược phù hợp với năng lực lõi.

Theo các tổ chức tư vấn quốc tế, trong 11 tháng năm 2025, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 2,4 tỷ USD, trong đó bất động sản nhà ở chiếm hơn 70%. Con số này không chỉ phản ánh sự phục hồi về lượng giao dịch, mà còn cho thấy trọng tâm của dòng vốn vẫn hướng vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và phát triển đô thị bền vững.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Ông nhận định: “Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”.

Ông MacGregor phân tích: “Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường”.

Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.

Ông cho biết “Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.”

Khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia đều chung nhận định thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Chi phí vốn khó có thể quay về mức thấp như giai đoạn trước, trong khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, buộc nhà đầu tư phải nâng chuẩn thẩm định dự án.