M&A bất động sản tăng trưởng: Bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm?

M&A sôi động nhờ pháp lý được “gỡ”

Thị trường M&A (mua bán – sáp nhập) bất động sản Việt Nam năm 2025 đang bước vào chu kỳ sôi động nhất kể từ sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, với động lực chính đến từ hành lang pháp lý được “gỡ nút”, tạo ra làn sóng tái định giá tài sản, tái cấu trúc danh mục dự án và thúc đẩy thanh khoản doanh nghiệp.

Nếu như trước đây, M&A địa ốc chủ yếu xoay quanh bài toán dòng vốn và chiến lược mở rộng quỹ đất, thì giai đoạn mới đang mang màu sắc của pháp lý – minh bạch – chuẩn hóa, nơi dự án “sạch luật” trở thành tài sản được săn đón mạnh mẽ hơn cả vị trí hay giá rẻ.

Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng qua.

Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng của năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD.

Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A.

Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

Trong khi đó, Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục được quan tâm. Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng của năm đạt khoảng 74 triệu USD.

Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.

Triển vọng nào trong tương lai?

Sau giai đoạn 2022–2023 trầm lắng do pháp lý vướng mắc và thị trường vốn bị siết chặt, hoạt động mua bán – sáp nhập từ 2024 đến 2025 bắt đầu tăng tốc trở lại, nhưng tương lai của M&A địa ốc sẽ không dừng ở sự phục hồi nhất thời, mà hướng tới quy mô lớn hơn, có chọn lọc hơn và minh bạch hơn, được dẫn dắt bởi cả yếu tố nội tại nền kinh tế lẫn dòng vốn quốc tế đang tái định vị tại khu vực châu Á.

Theo dữ liệu từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng GDP ổn định 6,5–7%/năm giai đoạn 2026–2030, là một trong những quốc gia tăng trưởng cao nhất ASEAN, tạo nền tảng vững cho nhu cầu bất động sản thực, đặc biệt ở các phân khúc gắn với sản xuất, logistics, hạ tầng đô thị và nhà ở quy mô lớn. Trong khi đó, dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng đều, đạt khoảng 40–45 tỷ USD/năm trong giai đoạn 2026–2028 (bao gồm cả đăng ký mới và mở rộng), trong đó lĩnh vực sản xuất – kho vận – thương mại điện tử đóng góp gần 60%, kéo theo nhu cầu sở hữu quỹ đất công nghiệp và tài sản bất động sản hỗ trợ chuỗi cung ứng. Điều này khiến bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh và đất nền dự án sạch pháp lý trở thành “đích ngắm” quan trọng nhất của các thương vụ M&A tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “M&A bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành, nơi giá trị pháp lý và năng lực triển khai dự án được xem là thành tố quan trọng trong định giá tài sản. Trong tương lai, các thương vụ thành công sẽ không đến từ việc mua rẻ, mà từ việc mua đúng – mua tài sản sạch và phù hợp chiến lược. Quy mô giao dịch sẽ lớn hơn nhưng thẩm định sẽ kỹ hơn, đặc biệt từ khối ngoại.” Quan điểm này phản ánh sự thay đổi bản chất của thị trường: M&A sẽ trở thành kênh thanh lọc tự nhiên, giúp dòng vốn dịch chuyển về dự án chất lượng, loại bỏ dần các tài sản rủi ro cao hoặc “đắp chiếu” vì thiếu pháp lý.

Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt một số rủi ro và thách thức trong tương lai. Chi phí vốn chưa giảm nhanh, mặt bằng lãi suất vay 10–12%/năm ở một số ngân hàng khiến M&A thuận lợi hơn với tổ chức lớn, ít cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ. Khung định giá đất mới theo bảng giá điều chỉnh có thể làm tăng chi phí thẩm định, kéo dài thủ tục ở dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, một số thương vụ thất bại thường đến từ kỳ vọng định giá quá cao của bên bán, thiếu đồng bộ hồ sơ pháp lý, hoặc chưa có chấp thuận chủ trương chuyển nhượng. Dù vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, từng nhấn mạnh: “Thách thức của M&A nằm ở thủ tục, nhưng cơ hội nằm ở cải cách. Khi pháp lý dần minh bạch, thị trường sẽ hút vốn ngoại mạnh mẽ và trở thành kênh tái cấu trúc lành mạnh cho doanh nghiệp nội.”