Lãi vay mua nhà tăng mạnh, nhà đầu tư bắt đầu thoái lui

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian gần đây, hiện tượng rao bán bất động sản với mức giá thấp hơn giá mua xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh đây chưa phải là xu hướng phổ biến trên toàn thị trường.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn trước với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi các ưu đãi này kết thúc, lãi suất chuyển sang thả nổi trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng mạnh, áp lực trả nợ gia tăng khiến nhiều người buộc phải bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền.

Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư từng mua bất động sản theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm, nhóm này phải chấp nhận “cắt lỗ” phần chênh để hạn chế rủi ro.

Thực tế thị trường cho thấy, chỉ trong khoảng một tháng trở lại đây, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khá nhanh. Vietcombank hiện áp dụng lãi suất cố định 6 tháng khoảng 9,6%/năm, và có thể lên tới 13,9%/năm nếu cố định trong 24 tháng đầu. Tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay bất động sản đã tăng thêm 1–2%/năm so với trước. Chẳng hạn, ACB đưa ra mức 8,3%/năm cho năm đầu tiên và khoảng 8,8%/năm nếu cố định 24 tháng.

Đáng chú ý, các gói vay ưu đãi 5–6%/năm từng phổ biến với người mua căn hộ gần như đã biến mất, thay vào đó là mức ưu đãi phổ biến quanh ngưỡng 8%/năm.

Dù tình trạng bán cắt lỗ chưa lan rộng, nhưng trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng chờ đợi và cân nhắc kỹ hơn, khiến thanh khoản tại một số khu vực diễn biến chậm lại.

VARS nhận định, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà vẫn neo ở mức cao, lãi suất thế chấp tăng, trong khi điều kiện cho vay ngày càng khắt khe. Những chiến lược từng mang lại hiệu quả trong quá khứ như lướt sóng ngắn hạn hay sử dụng đòn bẩy cao đang dần trở nên kém khả thi. Thị trường chuyển hướng sang đề cao tính bền vững, khả năng chi trả và an toàn tài chính.

Theo VARS, nhiều khoản vay mua nhà được ký từ năm 2023, sau 2–3 năm hưởng lãi suất thấp và ân hạn nợ gốc, sẽ đồng loạt chuyển sang lãi suất thả nổi trong thời gian tới. Khi đó, chi phí vay thực tế có thể tăng mạnh, vượt xa các tính toán ban đầu, đặc biệt với nhóm vay vốn lớn. Ngay cả người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói ưu đãi cũng đối mặt nguy cơ đảo lộn kế hoạch tài chính khi lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến.

Điều tiết lãi suất và giá nhà để hướng tới sự bền vững

VARS cho rằng, việc lãi suất tăng có tác dụng nhất định trong việc kiềm chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở, còn doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án mới, khiến nguồn cung bị thu hẹp và làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu.

Ở chiều ngược lại, lãi suất thấp kéo dài cũng không phải giải pháp bền vững, bởi dễ kích hoạt các chu kỳ đầu cơ mới, đẩy giá nhà leo thang như đã từng xảy ra.

Theo VARS, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc “nới” hay “siết” tín dụng, mà là điều tiết lãi suất theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng vốn đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm nghẽn nhu cầu ở thực.

Phân tích tại một hội thảo bất động sản gần đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết lãi suất tăng xuất phát từ ba yếu tố chính: chênh lệch cung – cầu vốn, áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác và định hướng phân bổ nguồn lực. Do bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối, nên lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản thường cao hơn mặt bằng chung.

Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần tái cơ cấu dòng tiền, cơ cấu lại danh mục dự án, đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải. Đặc biệt, doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh giá bán, đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là hướng đi mang tính đạo đức và bền vững.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho biết dù chi phí vốn tăng, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch ở một số phân khúc. Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua ở thực có tích lũy, nhóm thu nhập cao ít phụ thuộc vốn vay và các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền cho thuê ổn định. Điều này cho thấy cầu thực vẫn tồn tại, song thị trường đã trở nên lý trí và chọn lọc hơn, buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận.