Lãi vay mua nhà chạm 14%/năm: Xu hướng tăng có còn kéo dài?
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang thiết lập vùng cao mới khi có ngân hàng áp dụng mức tới 14%/năm đối với các khoản vay bất động sản. Trong bối cảnh chi phí vốn leo thang và định hướng kiểm soát tín dụng rõ nét hơn, nhiều ý kiến cho rằng xu hướng lãi suất cao có thể còn kéo dài trong thời gian tới.
Lãi suất tăng mạnh, phân hóa theo nhóm khách hàng
Khảo sát trên thị trường cho thấy một số ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức 14%/năm. Theo lãnh đạo MB, các khoản vay thuộc nhóm rủi ro cao, đặc biệt là đầu tư và kinh doanh bất động sản thương mại, phải chịu mức lãi suất cao tương ứng với mức độ rủi ro mà ngân hàng gánh chịu. Điều này nhằm đảm bảo nguồn lực dự phòng và phản ánh đúng giá trị tài sản có rủi ro (RWA) trong hoạt động tín dụng.
Tuy nhiên, với nhóm khách hàng vay mua nhà để ở – tức nhu cầu tiêu dùng thực – MB vẫn duy trì các gói ưu đãi với lãi suất dao động từ 8,5% đến 11%/năm. Thậm chí, có chương trình ưu đãi ở mức 8,58%.
Đại diện Vietcombank cũng cho rằng lãi suất cho vay mua nhà hiện ở mức cao nhất trong thời gian gần đây. Dù vậy, nếu nhìn trong chu kỳ khoảng 10 năm, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được xem là tương đối thấp. Ngân hàng này nhấn mạnh việc sàng lọc khách hàng kỹ lưỡng giúp đảm bảo người vay có khả năng trả nợ, qua đó hạn chế tác động tiêu cực tới chất lượng tài sản.
Áp lực lớn với người vay khi đòn bẩy cao
Trái với quan điểm từ phía ngân hàng, giới phân tích cho rằng mặt bằng lãi suất hiện nay đang tạo sức ép đáng kể lên người đi vay. Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở năm 2026, các chuyên gia VCBS dự báo lãi suất có xu hướng tăng tiếp, kéo theo chi phí tài chính cao hơn, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy ngày càng lớn.
Một ví dụ cụ thể: nếu lãi suất tăng từ 9% lên 12%/năm, khoản vay 3 tỷ đồng sẽ phải trả khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, cao hơn 7,5 triệu đồng so với mức 9%. Tính theo năm, tiền lãi lên tới khoảng 360 triệu đồng, tức tăng thêm 90 triệu đồng/năm.
Khoản chênh lệch 7,5 triệu đồng/tháng tương đương một kỳ trả góp ô tô hoặc chiếm từ 1/3 đến một nửa thu nhập của một nhân viên văn phòng. Nếu cộng thêm phần trả gốc hàng tháng – thường dao động 8–12 triệu đồng tùy thời hạn vay – tổng nghĩa vụ tài chính có thể lên tới 38–45 triệu đồng/tháng. Đây là mức chi trả gây áp lực lớn với nhiều gia đình trung lưu, nhất là trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng.
Đối với nhà đầu tư, rủi ro còn rõ nét hơn khi lãi suất chuyển sang thả nổi từ năm thứ hai. Việc chi phí vốn biến động khiến bài toán dòng tiền trở nên khó lường, đồng thời làm giảm động lực đầu cơ, đặc biệt khi giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Lãi suất sẽ đi về đâu trong năm 2026?
Về triển vọng, đại diện Vietcombank nhận định mặt bằng lãi suất khó giảm sâu và nhiều khả năng duy trì ở mức cao trong suốt năm 2026, song khả năng tăng đột biến là không lớn. Diễn biến lãi suất phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố: áp lực cạnh tranh giữa các ngân hàng và biến động chi phí vốn đầu vào.
Lãi suất huy động hiện đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu định giá cho vay dài hạn. Thông thường, lãi suất vay mua nhà được tính bằng lãi suất tiền gửi cộng thêm biên độ. Ví dụ, với gói ưu đãi cố định 1 năm đang ở mức 7,5%, sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất tiền gửi cộng biên độ 3,5–4%, đưa mức lãi dài hạn thực tế lên khoảng 8,5–9,5%.
Ở góc nhìn khác, ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, cho rằng lãi suất cho vay mua nhà đang trong xu hướng tăng và sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Theo ông, việc nâng lãi suất không đơn thuần do yếu tố thị trường mà còn là một phần trong chiến lược điều hành nhằm “nắn” dòng vốn tín dụng. Khi chi phí vay tăng lên, nhu cầu vay tự nhiên giảm xuống, qua đó hạn chế dòng tiền chảy vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản.
Ông Báu cũng chỉ ra rằng xu hướng người dân nắm giữ tiền mặt nhiều hơn thay vì gửi tiết kiệm làm gia tăng tỷ trọng tiền mặt trong lưu thông. Điều này buộc các ngân hàng phải duy trì hoặc tăng nhẹ lãi suất huy động để thu hút vốn, khiến chi phí đầu vào tăng và làm giảm khả năng hạ lãi suất cho vay trong ngắn hạn.
Trong bối cảnh đó, giới phân tích khuyến nghị người mua nhà cần thận trọng tối đa khi sử dụng đòn bẩy tài chính, chuẩn bị kịch bản lãi suất neo cao trong thời gian dài và theo dõi sát các động thái chính sách tiền tệ để chủ động phương án tài chính phù hợp.