Lãi suất nhích lên, thị trường bất động sản cuối năm 2025 đang ra sao?

Tuy nhiên, khác hẳn với kịch bản căng thẳng từng diễn ra năm 2022, bức tranh bất động sản 2025–2026 cho thấy độ “chịu đựng” tốt hơn nhiều, với giao dịch duy trì ổn định và dòng tiền tiếp tục chảy vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2025 diễn ra mới đây, Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lý giải rằng để nhìn đúng tác động của đợt tăng lãi suất lần này, cần đặt trong tương quan với năm 2022 – thời điểm thị trường trải qua “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Khi ấy, lãi vay từng tăng lên 11–15% giữa khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, khiến tín dụng bị siết mạnh và giao dịch gần như đóng băng. Tâm lý người mua rơi xuống mức thấp nhất, với 72% lo ngại lạm phát và 75% dự báo lãi suất còn tăng tiếp.

Sự phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính và tỷ trọng cao các giao dịch mang tính đầu cơ đã khiến thị trường thời điểm đó rất mong manh. Khi lãi suất điều chỉnh đột ngột, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Từ quý II/2022, giá bước vào chu kỳ giảm sâu, hơn 1/4 nhà đầu tư phải bán tháo và phần lớn còn lại đứng ngoài quan sát.

Ngược lại, diễn biến năm 2025–2026 cho thấy cấu trúc thị trường đã thay đổi đáng kể. Việc tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu năm 2024. Lãi suất cho vay hiện quanh 6–7%/năm – dù không còn mức đáy 5–5,5% như trước nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch. Dòng tiền tiếp tục rời kênh gửi tiết kiệm và dịch chuyển sang bất động sản, chứng khoán do lãi suất huy động thấp hơn kỳ vọng.

Theo ông Quốc Anh, điểm khác biệt quan trọng nhất giữa hai giai đoạn là tâm thế thị trường: “Nếu năm 2022 là sự nóng sốt và mong manh vì dựa vào đầu cơ, thì năm 2025 thị trường bình tĩnh và thận trọng hơn, với tỷ trọng giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực tăng mạnh.” Sự tập trung vào sản phẩm pháp lý minh bạch, tiêu chuẩn cao phản ánh rõ xu hướng hướng tới phát triển bền vững.

Ngoài ra, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã cải thiện quy trình triển khai dự án, giúp thị trường ổn định hơn. Giá đất tại nhiều địa phương năm 2025 vẫn thấp hơn đỉnh 2022, tạo dư địa cho doanh nghiệp và giảm rủi ro đầu tư. Hiện tượng sốt đất chưa xuất hiện diện rộng, các điểm nóng chỉ nằm ở những khu vực liên quan đến sáp nhập đơn vị hành chính; nguồn giao dịch tập trung chủ yếu vào căn hộ và nhà riêng ở các đô thị lớn.

Bước sang 2026, nhiều chuyên gia dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, nhận định chung cư và nhà ở riêng lẻ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong 6 tháng đầu năm, với mức tăng dự kiến lần lượt 42% và khoảng 31%. Giá chung cư năm 2026 được dự báo tăng nhẹ do loạt yếu tố: nguồn cung cao cấp đẩy mặt bằng giá lên, nhu cầu ở thực cải thiện, chi phí xây dựng và giá đất tăng.

Ở tầm vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng lãi suất là điều kiện cần nhưng không thể quyết định toàn bộ sức khỏe thị trường. Ông nhấn mạnh sự ổn định chỉ được củng cố khi đi cùng cải cách thủ tục, nguồn cung minh bạch và niềm tin thị trường. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả khi môi trường chính sách và pháp lý đủ thông suốt để hỗ trợ nhu cầu thực và vận hành của doanh nghiệp.

Ông cũng cho biết thời gian tới có thể xuất hiện thêm các biện pháp kiểm soát thị trường theo hướng an toàn hơn, đồng thời Chính phủ sẽ đa dạng hóa nguồn vốn – trong đó có kế hoạch phát triển quỹ nhà ở quốc gia và dự kiến thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất nhằm tăng minh bạch, xây dựng dữ liệu thống nhất toàn quốc.

Tổng hợp lại, dù lãi suất có xu hướng tăng nhẹ, bức tranh thị trường 2026 không gợi lại kịch bản căng thẳng 2022. Thị trường đã dịch chuyển sang trạng thái bền vững hơn, dựa trên nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và kỳ vọng dài hạn tích cực.