Lãi suất bật tăng, dòng vốn vào bất động sản bị siết lại: Tín hiệu mới từ hệ thống ngân hàng

Thanh khoản hút mạnh, lãi suất leo thang

Tuần đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục bơm ròng qua kênh thị trường mở (OMO), dù quy mô đã giảm so với tuần trước. Tổng lượng phát hành OMO đạt 115,8 nghìn tỷ đồng, chủ yếu ở kỳ hạn 91 ngày và 14 ngày, trong khi lượng đáo hạn là 67,4 nghìn tỷ đồng. Qua đó, hệ thống được bơm ròng 48,3 nghìn tỷ đồng, đưa quy mô OMO lưu hành lên 361,1 nghìn tỷ đồng.

Đáng chú ý, NHNN nâng lãi suất mua kỳ hạn OMO lên 4,5% từ ngày 4/12 sau hơn một năm duy trì ở mức 4%. Thanh khoản tiếp tục chịu sức ép khiến lãi suất liên ngân hàng tăng đồng loạt: kỳ hạn 1 – 2 tuần quanh 6,9%-7,3%; kỳ hạn 1 – 3 tháng khoảng 7,2%-7,3%.

Theo Yuanta, dù NHNN đã gia tăng cung vốn ngắn hạn, nhu cầu tín dụng vượt xa khả năng đáp ứng khiến nhiều ngân hàng buộc phải đẩy lãi suất huy động lên cao hơn để giữ an toàn thanh khoản. Thị trường ghi nhận 21 ngân hàng tăng lãi suất trong tháng 11 và thêm 6 ngân hàng tiếp tục điều chỉnh tăng trong nửa đầu tháng 12.

Hiện lãi suất huy động cao nhất kỳ hạn 1 – 3 tháng là 4,75%/năm; kỳ hạn 6 tháng lên tới 6,4%/năm; kỳ hạn 12 tháng chạm 6,5%/năm tại một số ngân hàng. Các chuyên gia dự báo lãi suất sẽ còn nhích thêm trong tháng 12, gây áp lực lên mặt bằng cho vay năm 2026.

Thực tế, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh lãi suất cho vay. Vietcombank nâng lãi suất gói vay thông thường lên 7,5% trong 6 tháng đầu và 8,3% cho 12 tháng tiếp theo.

Ngân hàng thận trọng hơn với tín dụng bất động sản

Trong bối cảnh lãi suất tăng, dòng tiền vào bất động sản — vốn chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí vay — đang có dấu hiệu chùng xuống. TS. Nguyễn Đức Kiên cho biết tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện đạt tới 24%, cao vượt mức tăng tín dụng toàn ngành; thậm chí một số ngân hàng ghi nhận mức tăng 28%.

Lãi suất đi lên khiến nhu cầu mua nhà giảm đà. Dữ liệu Bộ Xây dựng cho thấy tổng giao dịch quý III/2025 giảm 13%; riêng căn hộ và nhà liền thổ giảm gần 15%. Ở chiều ngược lại, tăng rủi ro nợ xấu khi giá nhà cao, thanh khoản thấp, khả năng xử lý tài sản đảm bảo giảm.

Trước áp lực kép, nhiều ngân hàng bắt đầu “chọn lọc” dòng vốn. Hàng loạt gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà đã tạm dừng. Agribank và BIDV đều thông báo ngừng các chương trình ưu đãi mua nhà dành cho khách hàng trẻ. Một số ngân hàng thương mại khác vẫn duy trì ưu đãi nhưng lãi suất đã tăng đáng kể. Tại Vietcombank, lãi suất cho vay người trẻ mua nhà đã tăng từ dưới 6% lên 7,3%/năm.

Không chỉ siết ưu đãi, các ngân hàng còn bắt đầu phân nhóm mục đích vay để áp dụng mức lãi suất phù hợp với mức độ rủi ro. Vietcombank hiện chia thành hai nhóm: vay để mua nhà ở và vay bất động sản phục vụ mục đích khác. Lãi suất cố định 6 tháng cho vay mua nhà ở là 6,5%/năm, trong khi vay đất nền hay đầu tư là 7%/năm — chênh lệch 0,5 điểm % phản ánh rủi ro cao hơn của nhóm vay đầu tư.

Theo các chuyên gia, việc các ngân hàng chủ động phân loại mục đích vay, kiểm soát ưu đãi và điều chỉnh lãi suất theo rủi ro cho thấy ngành ngân hàng đang hướng tới cơ cấu tín dụng an toàn, bền vững hơn. Về dài hạn, việc tách bạch rõ ràng giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư được đánh giá là cần thiết để giảm rủi ro hệ thống, đồng thời giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn.