Kiến nghị gỡ “nút thắt” tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản

Theo HoREA, các quy định tại khoản 8, 9 và 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được bổ sung tại Thông tư 06/2023) đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn và thiếu tính đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành.

Cụ thể, khoản 8 quy định không cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết bị cho là có dấu hiệu “phân biệt đối xử” giữa các loại hình doanh nghiệp. Điều này vô hình trung hạn chế quyền tiếp cận tín dụng của phần lớn doanh nghiệp trong nền kinh tế, khi số lượng doanh nghiệp niêm yết chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Thống kê cho thấy, trong hơn 1 triệu doanh nghiệp đang hoạt động, chỉ khoảng 1.600 doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch, tương đương 0,16%. Riêng lĩnh vực bất động sản, con số này còn thấp hơn, chỉ khoảng 65 doanh nghiệp. Điều đó đồng nghĩa với việc phần lớn doanh nghiệp bị hạn chế tiếp cận tín dụng, dù vẫn đáp ứng các điều kiện vay vốn khác.

Trong bối cảnh hợp tác đầu tư, góp vốn là phương thức phổ biến của thị trường bất động sản, việc siết tín dụng ở khâu này có thể khiến dòng vốn vào dự án bị thu hẹp đáng kể.

Quy định không cho vay để “bù đắp tài chính” cũng bị đánh giá là chưa phù hợp với đặc thù hoạt động của doanh nghiệp. Trên thực tế, các doanh nghiệp thường phải ứng vốn tự có để thực hiện những bước đầu như bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất  chiếm khoảng 15-20% tổng mức đầu tư.

Sau giai đoạn này, nhu cầu vay vốn để tiếp tục triển khai xây dựng là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, nếu áp dụng cứng nhắc quy định hiện hành, doanh nghiệp có thể bị hạn chế tiếp cận nguồn vốn cho các hoạt động hợp pháp, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả dự án.

HoREA cũng chỉ ra rằng một số quy định tại Điều 8 của Thông tư 39 chưa đảm bảo tính thống nhất với Luật Đầu tư và các quy định pháp luật liên quan. Đặc biệt, trong các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và được chấp thuận thực hiện dự án, nhu cầu vay vốn để phát triển là tất yếu, nhưng vẫn gặp rào cản từ các quy định hiện hành.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề xuất bãi bỏ khoản 8 và khoản 10, đồng thời sửa đổi, bổ sung khoản 9 để phù hợp hơn với thực tế. Đồng thời, cần xây dựng một thông tư mới thay thế toàn bộ Thông tư 39 nhằm đảm bảo tính đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Dù kiến nghị nới lỏng điều kiện tiếp cận tín dụng, HoREA cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát rủi ro. Thực tế cho thấy, nợ xấu không chỉ xuất phát từ biến động thị trường mà còn đến từ năng lực quản trị và mức độ tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cho phép tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về việc có hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm. Quy định này mở ra cơ hội tiếp cận vốn cho doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ.

HoREA cảnh báo khả năng phát sinh rủi ro từ các mối quan hệ “sân sau”, “hệ sinh thái”, có thể dẫn đến việc định giá tài sản không chính xác hoặc cấp tín dụng vượt ngưỡng an toàn.

Trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao từ năm 2026, việc tháo gỡ các rào cản tín dụng là cần thiết để khơi thông dòng vốn cho sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là phải cân bằng giữa hỗ trợ doanh nghiệp và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi quy định, cần nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, siết chặt quy trình cho vay và đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích. Chỉ khi đó, việc nới lỏng tín dụng mới thực sự phát huy hiệu quả mà không tạo thêm rủi ro cho nền kinh tế.

Theo HoREA, với những đề xuất này sẽ mở ra kỳ vọng về một đợt cải cách chính sách tín dụng theo hướng linh hoạt, phù hợp thực tiễn hơn. Nếu được xem xét và áp dụng, đây có thể trở thành cú hích quan trọng giúp thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.