Kiến nghị bổ sung hành vi thao túng, thổi giá bất động sản vào diện cấm

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là hoàn thiện công cụ quản lý nhằm kiểm soát thị trường, ngăn đầu cơ, thao túng giá và hạn chế rủi ro cho người mua.

Bổ sung hành vi thao túng thị trường vào diện cấm

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) cho rằng dự thảo luật cần bổ sung các quy định đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng thao túng, thổi giá bất động sản.

Theo đại biểu, Điều 8 của luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi bị cấm, trong khi Điều 6 dự thảo luật thu hẹp còn 6 nhóm. Dự thảo đã bỏ hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

Đại biểu cho rằng đây đều là những vi phạm phát sinh trên thực tế, tương đối phức tạp, do đó cần khôi phục để có đầy đủ cơ sở pháp lý xử lý.

Đáng chú ý, dự thảo chưa quy định cụ thể về hành vi thao túng, thổi giá bất động sản. Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề nghị bổ sung các hành vi như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp hoặc tạo dựng giao dịch không có thật nhằm đẩy giá, tạo khan hiếm giả trên thị trường.

Cùng quan điểm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) chỉ ra nhiều biểu hiện thao túng như tạo tín hiệu giả về cung cầu hoặc giá, giao dịch vòng quanh để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán nhằm đẩy giá, tạo thanh khoản giả hoặc sử dụng môi giới, thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để “làm sóng” bất động sản rồi trục lợi.

Theo ông An, dự thảo đã có một số công cụ để điều tiết thị trường nhưng vẫn thiếu “mắt xích” quan trọng là quy định rõ về hành vi thao túng thị trường và cơ chế phát hiện, xử lý.

Đại biểu đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện dựa trên các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá.

“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, ông An nhấn mạnh.

Không để “đổi tên” đặt cọc thành huy động vốn

Bên cạnh kiểm soát thao túng giá, nhiều đại biểu đặc biệt quan tâm đến việc bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Vĩnh Long) đánh giá quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà, công trình hình thành trong tương lai khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh là cần thiết.

Tuy nhiên, để tăng mức độ bảo vệ người mua, bà đề nghị khoản tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chỉ được sử dụng đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn thành phố Hải Phòng) đề nghị “bịt khoảng trống” trong việc nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Theo bà Nga, pháp luật cần quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng. Trước khi đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, bà Nga nói.

Siết bảo lãnh ngân hàng, kiểm soát dòng tiền

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) cho rằng kiểm soát huy động vốn và bảo vệ người mua phải là trọng tâm khi sửa luật. Các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và những khoản thu khác cần được kiểm soát chặt, không để trở thành phương thức huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị quy định rõ thư bảo lãnh cấp cho từng người mua phải là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho rằng dự thảo đã lược bỏ một số cơ chế bảo vệ người mua đang có trong luật hiện hành, trong đó có quyền lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng bảo lãnh và quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận thư bảo lãnh.

Theo đại biểu, cần khôi phục các quy định này để tránh tình trạng bảo lãnh chỉ mang tính hình thức, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Các ý kiến tại nghị trường cho thấy yêu cầu đặt ra khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản là vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa tạo cơ chế kiểm soát đủ mạnh để thị trường vận hành minh bạch, hạn chế thao túng giá và giảm thiểu rủi ro cho người mua.