Khó khăn của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở bài toán tài chính

Phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là một trong những trọng tâm lớn của Chính phủ nhằm bảo đảm an sinh và ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy, khó khăn của các dự án nhà ở xã hội không chỉ nằm ở nguồn vốn, mà còn đến từ cơ chế, thủ tục và cách thức tổ chức thực hiện.

Tại Diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026”, chia sẻ từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ Thiên Phát đơn vị đã tham gia nhiều dự án nhà ở xã hội cho rằng: Câu hỏi “xây nhà ở xã hội có sống được hay không?” không thể chỉ nhìn từ lợi nhuận tài chính.

Theo ông Lợi, khó khăn lớn nhất không chỉ là vốn mà là cơ chế, thủ tục và quy trình triển khai. Thực tế, có những dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6-7 năm, trong khi dự án nhà ở xã hội còn mất nhiều thời gian hơn do bị khống chế định mức, khung giá và thủ tục chặt chẽ.

“Có những cái khó, nếu tháo gỡ được, còn quý hơn cả tiền”, ông Lợi nhấn mạnh, đồng thời cho rằng việc triển khai nhà ở xã hội trên thực tế còn khó hơn nhà ở thương mại. Việc kéo dài thủ tục không chỉ làm tăng chi phí lãi vay, mà còn dẫn đến nguy cơ lãng phí nguồn lực, cuối cùng đẩy phần thiệt thòi về phía người mua nhà, đối tượng vốn đã có thu nhập thấp.

Ở góc độ chính sách, ông Lợi đánh giá cao quyết tâm của Chính phủ trong việc mở rộng các chương trình phát triển nhà ở xã hội, thể hiện rõ tinh thần đồng hành cùng doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi đi vào thực tiễn, vẫn còn nhiều vướng mắc phát sinh. Đơn cử, tại tỉnh Bình Dương (cũ), có hai dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 6.000 căn hộ, nhưng sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính đã xuất hiện sự lúng túng nhất định trong khâu vận hành và triển khai.

“Điều đáng mừng là lãnh đạo địa phương đã trực tiếp xuống hiện trường kiểm tra, tổ chức nhiều cuộc họp, đồng thời tiến hành điều tra xã hội học để nắm bắt nhu cầu thực tế của người dân. Đây là cơ sở quan trọng để đưa sản phẩm ra thị trường và được đón nhận”, ông Lợi chia sẻ.

Từ phía cơ quan quản lý, ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, quy trình thực hiện nhà ở xã hội thường kéo dài hơn nhà ở thương mại. Trong khi nhà ở thương mại, doanh nghiệp có đội ngũ bất động sản chuyên nghiệp hỗ trợ; thì nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện nhiều khâu, thủ tục khá phức tạp.

Sở Xây dựng thấu hiểu và đồng cảm với những khó khăn này, đã tạo “luồng xanh” để hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc từ khâu hình thành dự án, xét duyệt hồ sơ.

Hiện nay, thông tin về nhà ở xã hội được công khai trên website của Sở Xây dựng. Các đối tượng có nhu có thể tiếp cận thông tin thuận lợi hơn. Tuy nhiên, việc công khai này còn hạn chế người tiếp cận, Sở đang đề xuất cho phép các chủ đầu tư có chi phí để quảng bá rộng rãi hơn, thu hút nhiều đối tượng tham gia.

Ông Nam cũng cho biết, tại TP.HCM và các địa phương lân cận, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đều được lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên những vị trí thuận lợi. Thực tế, nhiều khu nhà ở xã hội có vị trí đẹp, như dự án tại Vũng Tàu (cũ) nhìn ra biển hay tại Bình Dương (cũ) nằm trên trục đường lớn, cạnh sân golf. Điều này cho thấy, nhà ở xã hội không đồng nghĩa với chất lượng thấp hay vị trí kém, mà ngược lại, hoàn toàn có thể đáp ứng tốt nhu cầu sống của người dân nếu được đầu tư bài bản.

Theo ông Nam, sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ đầu tư, kể cả những doanh nghiệp từng tập trung vào phân khúc cao cấp, đang tạo ra xu thế mới cho thị trường nhà ở xã hội. Nguồn cung gia tăng, phân khúc đa dạng hơn không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.