HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc 5% khi hoàn thành thủ tục pháp lý cơ bản

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Cụ thể, dự thảo hiện giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này chưa thực sự mang lại hiệu quả trong thực tế. Bởi lẽ, khi dự án đã đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức và thu đợt thanh toán đầu tiên. Khi đó, việc giới hạn khoản tiền đặt cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.

Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp được thu khoản đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Theo HoREA, khoản cọc 5% chỉ áp dụng cho dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý nền tảng như đã có chấp thuận chủ trương/nhà đầu tư, thiết kế cơ sở được thẩm định, có giấy tờ quyền sử dụng đất và thỏa thuận cọc phải niêm yết rõ giá bán hoặc giá thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm.

Lý giải về đề xuất, đại diện HoREA phân tích, ở giai đoạn đầu triển khai, các doanh nghiệp bất động sản phải chi ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Dù chi phí bỏ ra lớn nhưng chủ đầu tư lại chưa thể huy động vốn từ khách hàng.

"Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc nhỏ không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, giảm bớt áp lực tài chính trong thời gian chờ đủ điều kiện kinh doanh, mà còn giúp chủ đầu tư thăm dò nhu cầu thực tế của thị trường để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp" - đại diện HoREA nhấn mạnh.

Không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp, Hiệp hội cho rằng cơ chế này còn mang lại lợi ích cho thị trường. Thông qua lượng khách hàng đăng ký đặt cọc, chủ đầu tư có thêm cơ sở đánh giá nhu cầu thực tế, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ phát triển dự án phù hợp.

Về phía người mua, việc tham gia từ sớm giúp giữ chỗ và cố định mức giá, tránh nguy cơ giá bán tăng khi dự án hoàn thiện hồ sơ pháp lý và chính thức mở bán.

HoREA cũng nhấn mạnh rằng rủi ro đối với khách hàng vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát vì số tiền đặt cọc chỉ tối đa 5% giá trị bất động sản. Đồng thời, quy định này chỉ áp dụng với các dự án đã hoàn tất những thủ tục pháp lý quan trọng, thay vì các dự án mới ở giai đoạn đề xuất ý tưởng.

Tuy vậy, ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng cơ quan quản lý cần cân nhắc hết sức thận trọng. Việc cho phép nhận tiền cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có thể làm gia tăng rủi ro cho người mua nhà nếu thiếu đi các cơ chế giám sát và kiểm soát dòng tiền chặt chẽ từ phía Nhà nước.