HoREA đề xuất cho người dân hoán đổi đất liền kề, tái định cư tại chỗ khi bị thu hồi đất

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ các vướng mắc về bồi thường, tái định cư, định giá đất và quyền của người sử dụng đất.

Đáng chú ý, HoREA đề xuất mở rộng cơ chế bồi thường theo hướng cho phép người dân có đất liền kề được hoán đổi diện tích tương đương với phần đất bị thu hồi để tái định cư tại chỗ.

Đề xuất hoán đổi đất liền kề để tái định cư

Theo HoREA, đối với trường hợp người bị thu hồi đất còn có thửa đất khác liền kề, có thể nghiên cứu cho phép hoán đổi diện tích đất tương đương và chuyển mục đích sử dụng sang loại đất bị thu hồi mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cơ chế này có thể giúp người dân được tái định cư tại chỗ, giữ ổn định sinh kế, đồng thời giảm áp lực cho ngân sách nhà nước trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

HoREA đưa ra ví dụ, một hộ dân bị thu hồi 200 m² đất ở nhưng vẫn còn 2.000 m² đất nông nghiệp liền kề. Nếu áp dụng cơ chế được đề xuất, hộ dân này có thể được chuyển mục đích sử dụng 200 m² đất nông nghiệp thành đất ở và được miễn nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích hoán đổi.

Khi đó, người dân có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực hiện hữu, đồng thời giữ lại 1.800 m² đất nông nghiệp để duy trì sản xuất, sinh kế. Ngoài phần đất được hoán đổi, người dân vẫn được xem xét bồi thường tài sản, chi phí di chuyển và các khoản hỗ trợ khác theo quy định.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện quy định nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có quỹ đất.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế cho phép người dân tự sử dụng phần đất liền kề của mình để thay thế diện tích đất ở bị thu hồi mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong trường hợp muốn chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Theo HoREA, đây có thể trở thành rào cản đáng kể đối với những hộ dân muốn tiếp tục sinh sống tại địa phương sau khi bị thu hồi đất.

Hiệp hội cho rằng cơ chế hoán đổi đất liền kề có thể đáp ứng trực tiếp nhu cầu tái định cư tại chỗ, đặc biệt với những hộ vừa có đất ở vừa có diện tích đất nông nghiệp liền kề.

Theo ông Lê Hoàng Châu, phương án này có thể tạo ra lợi ích kép. Người dân có thêm lựa chọn để ổn định chỗ ở và sinh kế mà không phải chịu thêm khoản tiền sử dụng đất đối với phần diện tích hoán đổi. Trong khi đó, Nhà nước có thể giảm áp lực chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư và chi phí bồi thường bằng tiền.

HoREA cho rằng đề xuất này cũng phù hợp với định hướng tăng tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện chính sách đất đai, hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định đời sống và sản xuất.

Đề xuất được thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm

Bên cạnh vấn đề bồi thường, tái định cư, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định về quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.

Theo HoREA, một điểm nghẽn trong cơ chế tài chính đất đai hiện nay là người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, nhưng chưa được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được thế chấp tại tổ chức tín dụng cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Theo hiệp hội, việc bổ sung quyền này sẽ tạo sự thống nhất trong hệ thống quyền của người thuê đất, đồng thời giúp doanh nghiệp khai thác tốt hơn giá trị tài sản và quyền thuê đất để huy động vốn.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn cho đầu tư, sản xuất và kinh doanh lớn, HoREA cho rằng việc mở rộng quyền thế chấp quyền thuê đất có thể góp phần khơi thông nguồn vốn tín dụng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giảm những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Ngoài hai nội dung trên, HoREA còn kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhiều quy định khác của dự thảo Luật Đất đai liên quan đến điều kiện công nhận người sử dụng đất, nguyên tắc bồi thường, cơ chế định giá đất và khoản tiền phải nộp bổ sung.

Các kiến nghị này được HoREA đề xuất với mục tiêu tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc đang phát sinh đối với người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện pháp luật đất đai.