“Hạ tầng hóa” nhà ở: Nền tảng hướng tới tăng trưởng, mở khóa nguồn vốn dài hạn

Đã đến lúc coi nhà ở là hạ tầng quốc gia

Ngày càng nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần xem nhà ở như một dạng hạ tầng quốc gia thiết yếu, tương tự giao thông, điện, nước hay y tế. Đây không chỉ là sự thay đổi về cách nhìn, mà còn là nền tảng để định hình chính sách phát triển đô thị trong nhiều thập kỷ tới tại Việt Nam.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Neil MacGregor - CEO của Savills Việt Nam cho biết, có một xu hướng quản trị đô thị hiện đại đang lan tỏa mạnh mẽ trên toàn cầu: Nhà ở không còn là một sản phẩm thương mại độc lập. Cách tiếp cận mới này yêu cầu việc phát triển nhà ở phải nằm trong một "hệ sinh thái" tổng thể, gắn liền với quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông và các công cụ tài chính hỗ trợ. Đây chính là chìa khóa để giải quyết bài toán an cư bền vững thay vì những dự án rời rạc, thiếu tính kết nối.

Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành nền tảng cho tăng trưởng. Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp giải quyết bài toán vốn. Các dự án nhà ở thường có chu kỳ đầu tư ngắn, trong khi các nhà đầu tư tổ chức lại tìm kiếm dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. “Hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, từ đó mở khóa nguồn vốn dài hạn.

Thực tế, nhiều quốc gia đã làm rất tốt. Singapore là ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Ngược lại, các đô thị lớn như London hay New York vẫn gặp khó khăn do chi phí cao, pháp lý phức tạp và hạn chế về dòng vốn.

Theo ông Neil MacGregor, Việt Nam đang có cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ. Chúng tôi bước vào năm 2026 với tâm lý tích cực, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Các cải cách pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa cải thiện nguồn cung. Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm tăng chi phí trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ tạo môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong xác định giá đất và phê duyệt dự án.

Triền vọng nguồn cung trong thời gian tới

Sau giai đoạn 2022–2024 chứng kiến sự co hẹp mạnh về nguồn cung do pháp lý ách tắc, tín dụng bị siết chặt và tâm lý phòng thủ của doanh nghiệp, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới với kỳ vọng nguồn cung dần phục hồi. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm. Trong vài năm tới, nguồn cung được dự báo sẽ tăng mạnh nhưng theo hướng “chọn lọc”, gắn chặt với nhu cầu thực, khả năng hấp thụ của thị trường và khung pháp lý mới.

Trước hết, động lực lớn nhất giúp nguồn cung cải thiện đến từ thay đổi về chính sách và hành lang pháp lý. Trong suốt nhiều năm, điểm nghẽn pháp lý được xem là “nút thắt cổ chai” khiến hàng trăm dự án bị đình trệ, đặc biệt tại các đô thị lớn. Khi hệ thống luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản dần được hoàn thiện và triển khai, quá trình phê duyệt dự án được kỳ vọng sẽ nhanh hơn, minh bạch hơn. Điều này giúp nhiều dự án tồn đọng có thể tái khởi động, đồng thời tạo niềm tin cho doanh nghiệp mạnh dạn phát triển quỹ đất mới. Đây chính là nền tảng quan trọng để nguồn cung bước vào chu kỳ phục hồi mang tính dài hạn.

Trong ngắn hạn, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn được dự báo tăng trở lại nhưng khó xảy ra bùng nổ ngay lập tức. Các chủ đầu tư đã rút ra bài học từ giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, do đó chiến lược phát triển dự án sẽ thận trọng hơn. Thay vì tung ra số lượng lớn sản phẩm trong thời gian ngắn, doanh nghiệp có xu hướng chia nhỏ các giai đoạn mở bán, ưu tiên sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và khả năng chi trả. Điều này khiến nguồn cung tăng dần theo từng năm, tạo trạng thái ổn định thay vì “sóng lớn”.

Nói về triển vọng nguồn cung trong thời gian tới, ông Neil MacGregor cho biết, trong trung hạn, TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nhờ lợi thế hạ tầng.

Bên cạnh đó, đầu tư công vào các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) sẽ thúc đẩy kết nối liên vùng, tạo điều kiện giãn dân và mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. Khi kết hợp với các mô hình như TOD tại các điểm giao thông trọng yếu, cùng động lực từ Sân bay Quốc tế Long Thành, thị trường sẽ hình thành các cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn.

Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.

Rõ ràng, bài toán nhà ở tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng toàn cầu, nhưng cũng mở ra cơ hội để bứt phá nếu lựa chọn đúng hướng đi. Việc chuyển dịch từ tư duy ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, trong đó nhà ở được xem là một phần của hạ tầng, sẽ là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và bao trùm hơn trong tương lai.