Hà Nội: Biệt thự, liền kề có dấu hiệu chững lại, người mua ngày càng thận trọng

Sức hút giảm mạnh

Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản Savills cho biết quý I, phân khúc biệt thự liền kề tại Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp hơn 2.300 căn, riêng giỏ hàng mới có gần 1.490 căn, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. So với cùng kỳ năm trước, lượng hàng mới sụt giảm 36%.

Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 15%. Với nguồn cung mới, tỷ lệ này chỉ đạt 7%, giảm mạnh so với mức 41% cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, giá bán vẫn được các chủ đầu tư đưa ra ở ngưỡng cao, trung bình 257 triệu đồng một m2. Trong khi giá bán chuyển nhượng đi ngang và chưa có biến động đáng kể.

Diễn biến này cũng được đơn vị nghiên cứu Avison Young ghi nhận. Hãng cho biết thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn nén với lượng cung chủ yếu từ giỏ hàng sơ cấp của các dự án đã mở bán giai đoạn trước. Về lượng cầu, khách hàng giữ trạng thái quan sát và thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất biến động. Tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng sơ cấp được hãng ghi nhận khoảng 25%.

Trong khi đó mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên cao do kỳ vọng tăng giá và tâm lý giữ tài sản của người bán. Tại khu vực trung tâm phía trong vành đai 3, giá biệt thự và liền kề đạt mức trung bình 9.600 USD (khoảng 250 triệu đồng) mỗi m2. Thậm chí một số dự án tại khu vực Đông Anh, Hoàng Mai mở bán gần 13.000 USD mỗi m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết thời điểm sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Từ cuối năm ngoái, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16% một năm, tạo áp lực lên thanh khoản thị trường.

"Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Tuy nhiên đây là sự điều chỉnh cần thiết nhằm tái cấu trúc sản phẩm theo hướng minh bạch và bền vững hơn", bà nói.

Theo Avison Young Việt Nam dự báo, trong năm 2026, thị trường sẽ đón thêm nhiều dự án liền thổ mới, góp phần gia tăng nguồn cung nhưng khó tạo áp lực giảm giá.

Yếu tố hạ tầng đang đóng vai trò “đòn bẩy” quan trọng cho làn sóng dịch chuyển này. Việc đẩy mạnh triển khai các tuyến vành đai, đặc biệt là vành đai 4, cùng với hệ thống metro và các cây cầu mới bắc qua sông Hồng đang rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven.

Song song với đó, quy hoạch chung Thủ đô với tầm nhìn dài hạn đang từng bước định hình các cực tăng trưởng mới tại các đô thị vệ tinh, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

Ven đô sẽ trở thành “tâm điểm mới”

Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, trong năm nay, mặt bằng giá được dự báo khó có khả năng giảm do các chi phí đầu vào ngày càng tăng, nhất là giá nguyên vật liệu. Giai đoạn 2026-2027, thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng chậm hoặc đi ngang, với mức độ phân hóa ngày càng rõ nét. Xu hướng dịch chuyển từ nội đô sang các khu đô thị sinh thái, đa chức năng tại vùng ven - nơi có không gian sống tốt hơn và hạ tầng đồng bộ - sẽ tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong thập kỷ tới, phần lớn nguồn cung mới sẽ nằm tại các khu vực cách trung tâm trên 30 km - một khoảng cách trước đây thường không được ưu tiên phát triển nhà ở quy mô lớn.

Sự dịch chuyển này không phải là ngẫu nhiên. Nó gắn liền với những thay đổi lớn về hạ tầng và chính sách. Hệ thống đường vành đai, các cây cầu mới, cùng với việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 được xem là những động lực quan trọng thúc đẩy sự mở rộng không gian đô thị. Khi khả năng kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý dần bị “nén lại”, khiến các khu vực vùng ven trở nên hấp dẫn hơn đối với cả nhà phát triển lẫn người mua nhà.

Trong tương lai, nguồn cung nhà liền thổ cũng sẽ tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Dự báo đến năm 2035, tổng nguồn cung có thể tăng từ khoảng 132.000 căn thuộc 520 dự án lên ít nhất 210.000 căn từ 700 dự án. Tương tự như căn hộ, các khu vực vùng ven sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc bổ sung nguồn cung mới, nhờ lợi thế về quỹ đất và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều giai đoạn khác nhau trong thập kỷ qua, nhưng xu hướng tăng giá vẫn là yếu tố xuyên suốt. Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, dư địa phát triển sẽ không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở sự đa dạng về sản phẩm và mức giá.

Điều này mở ra một cơ hội quan trọng: thị trường có thể cung cấp nhiều loại hình nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung vào các phân khúc cao cấp như trước đây. Khi nguồn cung được phân bổ rộng hơn và đa dạng hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cũng có thể được cải thiện.