Giấc mơ an cư của người mua nhà vẫn chậm lại

Mặt bằng giá neo cao dù thị trường “hạ nhiệt”

Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài từ năm 2020 đến 2023, nhiều người kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ “hạ nhiệt” trong năm 2025, đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người lao động. Thực tế, thị trường đã bớt sôi động, nhưng sự điều chỉnh chủ yếu diễn ra ở thanh khoản, trong khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao.

Việc giá bất động sản không giảm khiến người mua để ở rơi vào thế khó: không còn sốt để kỳ vọng “đợi thêm sẽ rẻ”, nhưng cũng chưa đủ điều kiện để xuống tiền. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá nhà ở vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập bình quân. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ tiếp tục bị kéo dài, trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng tăng.

Nếu như phân khúc đất nền trong năm 2025 có phần trầm lắng thì phân khúc căn hộ chung cư lại cho thấy sức hút mạnh mẽ. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt tại khu vực nội thành, nhiều dự án nhanh chóng được tiêu thụ ngay khi mở bán.

Giá căn hộ nội thành Hà Nội hiện gần như không còn dự án mới dưới 100 triệu đồng/m2. Ngay cả các dự án đã bàn giao nhiều năm cũng tăng mạnh theo mặt bằng chung. “Ở khu Tây Mỗ, có tòa đầu năm giá khoảng 60 triệu đồng/m2, nay đã lên gần 90 triệu”, chị Hà nói.

Dù thị trường sôi động, nhiều môi giới lại rơi vào tình trạng “có khách mà không có hàng”. Ba tháng gần đây, chị Hà chỉ chốt được một giao dịch cho khách tỉnh mua nhà cho con học đại học. Điều này cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu, khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung mới chưa theo kịp.

Có thể thấy, trong bức tranh phân hóa của thị trường bất động sản năm 2025, người mua nhà để ở là nhóm chịu nhiều áp lực nhất. Khi nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập còn hạn chế, giấc mơ an cư của hàng triệu gia đình trẻ tiếp tục bị kéo dài. Trái lại, dòng tiền đầu tư vẫn kiên nhẫn ở lại thị trường, chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới là một trong những yếu tố giữ giá nhà ở mức cao trong trung hạn.

Bất động sản 2025 vì thế không còn là câu chuyện của những “cơn sốt”, mà là bài toán cân bằng giữa nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư. Cách thị trường giải được bài toán này trong thời gian tới sẽ tác động trực tiếp đến chất lượng sống, sự ổn định và niềm tin an cư của người dân tại các đô thị lớn.

Dự báo trái chiều về xu hướng giá chung cư

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng diễn biến giá chung cư thời gian tới sẽ theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư có thể đi ngang từ nay đến giữa năm 2026; tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến mặt bằng giá xuất hiện xu hướng giảm.

Ngược lại, tại các địa phương khác, giá căn hộ vẫn có khả năng tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng bước sang năm 2026, giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng sẽ thấp hơn so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, việc Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ 1/1/2026 với mức giá sát thị trường hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng mạnh. Cùng với đó là áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc giá bán khó có thể giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để, khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Cũng theo đánh giá của Savills Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới. Trong đó, việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, các tuyến metro mới như số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đáng chú ý, các tuyến vành đai như Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước. Thực tế thời gian qua cho thấy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực theo từng ngày, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở.

Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được đánh giá sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, những địa bàn có khả năng kết nối hạ tầng được hiện thực hóa sớm sẽ là các khu vực có triển vọng cao hơn.