Giá thuê mặt bằng trung tâm Hà Nội, TP.HCM hạ nhiệt nhưng vẫn thuộc nhóm cao

Trên bình diện toàn cầu, giá thuê bán lẻ bình quân tăng 4,2% trong năm 2025, với 58% thị trường khảo sát ghi nhận mức tăng. Khu vực châu Mỹ dẫn đầu với mức tăng 7,9%, châu Âu tăng 4% và châu Á - Thái Bình Dương tăng 2,1%. Đáng chú ý, tuyến New Bond Street (London) đã vượt qua Via Monte Napoleone và Fifth Avenue để trở thành địa chỉ bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới, với giá thuê đạt 24.008 USD/m2/năm, tăng 22%.

Ngược lại, tại Việt Nam, các tuyến phố trung tâm lại ghi nhận xu hướng đi xuống. Ở TP.HCM, đường Đồng Khởi có giá thuê trung bình 3.711 USD/m2/năm, giảm 6% so với năm trước, tương đương khoảng 8 triệu đồng/m2/tháng. Thứ hạng của tuyến phố này trên bảng xếp hạng toàn cầu cũng lùi dần, từ vị trí 14 năm 2023 xuống 17 trong năm 2025.

Tại Hà Nội, khu vực Tràng Tiền – Hàng Khay ghi nhận mức giá 3.350 USD/m2/năm, giảm 7% so với cùng kỳ. Đây là mức giảm mạnh nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong bảng xếp hạng năm nay. Trong khu vực, Đồng Khởi và Tràng Tiền – Hàng Khay lần lượt đứng ở vị trí 16 và 18.

Dù vậy, sự điều chỉnh này không đồng nghĩa thị trường bán lẻ Việt Nam suy yếu toàn diện. Trái lại, phân khúc cao cấp vẫn duy trì đà tăng. Một số trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ thuộc khách sạn hạng sang tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) ghi nhận mức tăng giá khoảng 4% so với cùng kỳ.

Theo phân tích của Cushman & Wakefield, sự phân hóa xuất phát từ nguồn cung hạn chế các mặt bằng đạt chuẩn quốc tế, đặc biệt là diện tích lớn và vị trí đắc địa. Trong khi đó, các thương hiệu xa xỉ đến từ Pháp, Ý và Hàn Quốc đang đẩy mạnh kế hoạch mở rộng, song lựa chọn mặt bằng rất khắt khe, ưu tiên không gian tại trung tâm thương mại cao cấp hoặc trong tổ hợp khách sạn hạng sang.

Chính nhu cầu tập trung vào không gian chất lượng cao đã tạo áp lực tăng giá tại các vị trí đắc địa, thậm chí thiết lập mức kỷ lục mới ở một số dự án. Điều này lý giải vì sao giá thuê nhà phố trung tâm có xu hướng giảm, nhưng phân khúc cao cấp lại đi ngược chiều.

Thực tế cho thấy động lực doanh thu tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM trong phân khúc bán lẻ cao cấp khá tương đồng. Sự bền bỉ của nhóm này góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương, bất chấp những biến động ngắn hạn ở phân khúc nhà phố.

Nhìn tổng thể, thị trường bán lẻ đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Mặt bằng trung tâm truyền thống chịu áp lực điều chỉnh, song các không gian đạt chuẩn quốc tế, gắn với trải nghiệm mua sắm cao cấp, vẫn duy trì sức hút. Trong bối cảnh người tiêu dùng thay đổi thói quen và thương hiệu toàn cầu ngày càng khắt khe trong lựa chọn địa điểm, cuộc cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí “mặt tiền”, mà ở chất lượng không gian và chuẩn vận hành.