Giá nhà liền thổ TP.HCM lao dốc hơn 50%, thanh khoản bất ngờ

Thị trường nhà liền thổ TP.HCM trong quý IV/2025 ghi nhận diễn biến hiếm thấy khi giá sơ cấp giảm sâu so với cùng kỳ, dù mặt bằng giá tuyệt đối vẫn ở mức rất cao. Dữ liệu này được JLL Việt Nam công bố trong báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở phát hành chiều 6/1.

Theo JLL, trong quý IV/2025, giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM đạt bình quân 8.033 USD/m² đất, tương đương hơn 210 triệu đồng/m². So với cùng kỳ năm 2024, mức giá này đã giảm tới 52,6%, đánh dấu mức điều chỉnh mạnh nhất của phân khúc này trong nhiều năm trở lại đây.

Lý giải nguyên nhân, JLL cho rằng đà giảm giá không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu hay việc các chủ đầu tư đồng loạt hạ giá bán. Thay vào đó, yếu tố mang tính “kỹ thuật” – sự thay đổi cơ cấu nguồn cung – mới là nguyên nhân chính khiến giá bình quân toàn thị trường đi xuống.

Cụ thể, trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận sự tham gia của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án trước đó. Việc dự án quy mô lớn này được đưa vào rổ hàng bán đã làm “pha loãng” mặt bằng giá, vốn trước đây chủ yếu hình thành từ các sản phẩm liền thổ cao cấp, giá rất cao tại khu Đông và khu Nam TP.HCM.

Về nguồn cung, quý IV/2025 ghi nhận gần 3.400 căn nhà liền thổ được chào bán, tăng mạnh so với các quý trước. Song song với đó, sức tiêu thụ cũng có sự bứt phá khi hơn 2.000 căn được hấp thụ trong cùng kỳ. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2022, cho thấy thị trường đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản.

Động lực chính của lượng giao dịch lớn này tiếp tục đến từ dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ. Bên cạnh đó, các đợt mở bán của những dự án như Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân cũng đóng góp tích cực vào tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Theo JLL, giai đoạn cuối năm 2025, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tung ra các chương trình kích cầu mạnh, bao gồm chiết khấu cao và chính sách thanh toán linh hoạt nhằm thúc đẩy quyết định mua của khách hàng. Đáng chú ý, một số dự án áp dụng phương thức thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng, giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua.

JLL đánh giá, chính sách thanh toán này đã mở rộng đáng kể tệp khách hàng, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn không quá lớn nhưng kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng giá trị bất động sản gắn với các dự án hạ tầng trong tương lai.

Dù giá bình quân ghi nhận mức giảm sâu, các chuyên gia của JLL cho rằng nhu cầu đối với nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, tiềm năng khai thác thương mại và khả năng thanh khoản tốt. Đây tiếp tục là những yếu tố then chốt chi phối quyết định mua trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn.

Cùng với nhà liền thổ, thị trường căn hộ TP.HCM trong quý IV/2025 cũng ghi nhận diễn biến tích cực về giao dịch. Toàn thị trường có hơn 1.700 căn hộ được giao dịch thành công, tăng hơn 33% so với quý trước. Nguồn cung và giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và siêu sang.

Hoạt động giao dịch sôi động nhất diễn ra tại khu vực nút giao An Phú, nơi tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn như Eaton Park, The Global City và The Privé. Mặt bằng giá căn hộ cao cấp trong khu vực này phổ biến ở mức 120–150 triệu đồng/m².

Dự báo cho năm 2026, JLL cho rằng thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với nguồn cung mới tương đối dồi dào. Theo đó, thị trường có thể đón khoảng 7.500–8.000 căn hộ phân khúc cao cấp và khoảng 4.500 căn nhà liền thổ.

Các đại dự án, đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn cung chủ lực, đóng góp đáng kể cho thị trường trong giai đoạn tới. Song song đó, tiến độ tháo gỡ pháp lý cùng sự hoàn thiện dần của các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư được xem là những yếu tố hỗ trợ quan trọng, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn của thị trường bất động sản TP.HCM.