Giá nhà Hà Nội liên tục tăng cao, dòng tiền chuyển hướng “Nam tiến”

Hà Nội: Giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập

Theo ghi nhận của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội giai đoạn 2022–2025 đã tăng trung bình 25–40%, cá biệt có những khu vực tăng trên 50%. Tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm hay Hoàng Mai, mức giá căn hộ phổ biến đã vượt 55–70 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án mới tiệm cận hoặc vượt mốc 80 triệu đồng/m².

Không chỉ chung cư, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận mức giá “neo cao” kéo dài. Nhà phố trong các khu đô thị phía Tây Hà Nội hiện phổ biến từ 180–300 triệu đồng/m² đất, trong khi đất thổ cư trong dân tại các quận ven trung tâm cũng hiếm khi dưới 150 triệu đồng/m². Đáng chú ý, giá tăng mạnh nhưng thanh khoản không còn tương xứng, giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm khách có tài chính mạnh hoặc mua để ở lâu dài.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ tăng khoảng 7–9% mỗi năm. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng bị nới rộng, khiến nhu cầu ở thực gặp nhiều rào cản, còn nhà đầu tư thì đối mặt với bài toán hiệu quả sinh lời.

Nên nhớ, từ trước đến nay, bất động sản Hà Nội được xem là “kênh trú ẩn” an toàn, ít rủi ro, giá tăng đều và thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn hiện tại, thị trường này đang bộc lộ nhiều giới hạn.

Thứ nhất, biên độ tăng giá đã thu hẹp rõ rệt. Với mặt bằng giá cao như hiện nay, dư địa tăng mạnh trong ngắn hạn là không lớn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư mua vào thời điểm này khó kỳ vọng mức tăng 20–30% chỉ sau 1–2 năm như giai đoạn trước.

Thứ hai, áp lực dòng tiền ngày càng lớn. Giá cao kéo theo vốn đầu tư ban đầu lớn, trong khi lợi suất cho thuê tại Hà Nội chỉ dao động 3–4%/năm, thậm chí thấp hơn ở nhiều dự án cao cấp. Điều này khiến bài toán đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất dù đã hạ nhưng vẫn ở mức nhạy cảm.

Thứ ba, nguồn cung mới ngày càng khan hiếm tại khu vực nội đô, trong khi các dự án ven đô lại đối mặt với rủi ro pháp lý, hạ tầng kết nối và tốc độ lấp đầy dân cư. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Theo một chuyên gia bất động sản tại Hà Nội, thị trường Thủ đô đang bước vào giai đoạn “tăng giá nhưng chọn lọc”, không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn. “Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay hoặc kỳ vọng lợi nhuận nhanh đang dần rút khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội ở các thị trường có mặt bằng giá thấp hơn và dư địa tăng trưởng rõ ràng hơn”, vị này nhận định.

Dòng tiền “Nam tiến”

Trong bối cảnh Hà Nội ngày càng đắt đỏ, dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển về phía Nam – nơi vẫn còn nhiều thị trường có mặt bằng giá mềm hơn, quy mô dân số lớn và động lực tăng trưởng kinh tế rõ nét.

Trong một chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc DatXanh Services, nhận định làn sóng "Nam tiến" của dòng tiền đầu tư phía bắc là một trong những yếu tố thúc đẩy đà phục hồi và tạo sức nóng cho giao dịch bất động sản phía nam.

Bà Liên cho biết, dòng vốn này chiếm khoảng 30-35% tổng lượng giao dịch bất động sản phía nam trong năm ngoái. Không chỉ tìm kiếm các sản phẩm cao cấp, ngày càng nhiều nhà đầu tư trẻ tại Hà Nội quan tâm đến các bất động sản giá vừa túi tiền tại các vùng mới sáp nhập là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo khảo sát One Mount Group, gần một nửa nhà đầu tư miền Bắc bày tỏ sự quan tâm đến phân khúc căn hộ tại TP HCM, trong đó khoảng 20-30% sẵn sàng xuống tiền.

Tương tự, dữ liệu từ chuyên trang mua bán nhà trực tuyến Batdongsan ghi nhận năm qua, lượng khách hàng phía bắc tìm mua bất động sản tại TP HCM tăng gấp ba lần so với năm 2023, phản ánh sự dịch chuyển dòng vốn.

Lý giải điều này, các chuyên gia cho rằng chênh lệch giá là nguyên nhân chính. Theo nghiên cứu của Dat Xanh Service, năm 2025, chung cư Hà Nội tăng giá phổ biến 25-30%, nhiều dự án lên tới 50% trong khi miền Nam chỉ quanh 15-25%. Nhiều dự án tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 100-130 triệu đồng mỗi m2, tiệm cận hoặc vượt giá một số phân khúc tương đương tại TP HCM.

Tuy nhiên, khác với những giai đoạn sốt đất trước đây, làn sóng “Nam Tiến” hiện nay mang tính chọn lọc cao hơn. Nhà đầu tư không còn dàn trải, chạy theo tin đồn, mà tập trung vào những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và pháp lý rõ ràng.

Các sản phẩm được quan tâm nhiều nhất là căn hộ vừa túi tiền, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đất nền trong khu dân cư hiện hữu hoặc khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn. Ngược lại, những thị trường tăng nóng nhờ đầu cơ hoặc thiếu động lực phát triển dài hạn đang dần bị dòng tiền né tránh.

Nhìn tổng thể, việc giá nhà Hà Nội liên tục tăng cao đã và đang tạo ra một “điểm gãy” trong dòng vốn đầu tư. Khi thị trường Thủ đô không còn hấp dẫn về mặt lợi nhuận ngắn hạn, dòng tiền tất yếu sẽ tìm đến những vùng trũng mới – nơi giá còn thấp và câu chuyện tăng trưởng vẫn đang ở phía trước.

Làn sóng “Nam Tiến” vì vậy không chỉ phản ánh sự dịch chuyển địa lý của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư: từ chạy theo giá lên sang tìm kiếm giá trị thực và hiệu quả dài hạn. Trong giai đoạn tới, xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn, song chỉ dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn, am hiểu thị trường và sẵn sàng đi đường dài, thay vì “đánh nhanh thắng nhanh” như trước đây.