Giá nhà đất chỉ tăng không giảm: Cơ hội nhiều hơn thách thức

Giá hiếm khi giảm sâu

Nếu nhìn lại giai đoạn 2010–2025, có thể thấy giá bất động sản tại Việt Nam tăng trưởng khá ổn định theo thời gian, bất chấp các biến động kinh tế. Theo số liệu tổng hợp từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình từ 7–10%/năm trong hơn một thập kỷ, cao hơn tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người.

Cụ thể, tại khu vực nội đô Hà Nội: Giá căn hộ sơ cấp hiện dao động 55–80 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi so với giai đoạn 2015–2016.

Trong khi đó, tại TP.HCM: Giá căn hộ trung – cao cấp phổ biến từ 60–100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất.

Các đô thị vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Bình Dương, Long An ghi nhận mức tăng giá đất nền 2–3 lần chỉ trong vòng 5–7 năm.

Điều đáng chú ý là những giai đoạn thị trường khó khăn (2012–2013, 2022–2023) chủ yếu chứng kiến sự giảm tốc thanh khoản, chứ giá bán hiếm khi giảm sâu, trừ các trường hợp buộc phải bán cắt lỗ do áp lực tài chính.

Trong một chia sẻ mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, mặt bằng giá hiện nay là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, tồn tại kéo dài trong nhiều năm.

Theo vị chuyên gia, việc giá bất động sản tăng cao không thể quy về một nguyên nhân đơn lẻ, mà xuất phát từ sự cộng hưởng của vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào leo thang, mất cân đối cung cầu, hiện tượng thổi giá, đầu cơ và chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết thị trường.

Trước hết, các vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong khâu tổ chức thực thi dù đã được nhận diện và tháo gỡ, song vẫn còn độ trễ nhất định. Nhiều dự án chậm phê duyệt, kéo dài thời gian triển khai khiến nguồn cung mới ra thị trường hạn chế, tạo áp lực đẩy giá lên cao.

Cùng với đó, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, cho đến giá vật liệu và chi phí xây dựng. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính toán lại giá bán để bảo đảm dòng tiền và hiệu quả đầu tư.

Ở góc độ thị trường, cung và cầu vẫn chưa tìm được điểm cân bằng. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng, trong khi số lượng dự án được cấp phép còn hạn chế. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp, chiếm hơn 70% tổng nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt.

Một yếu tố khác khiến giá nhà đất khó hạ nhiệt là hiện tượng thổi giá, làm giá theo tâm lý đám đông, thường xuất hiện tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất. Những đợt tăng giá nhanh trong thời gian ngắn khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao, thậm chí vượt xa giá trị thực.

Cơ hội nhiều hơn thách thức?

Ở góc độ tích cực, xu hướng giá tăng dài hạn tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư trung và dài hạn. Những người có tầm nhìn 5–10 năm thường ít bị ảnh hưởng bởi biến động ngắn hạn và vẫn đạt mức sinh lời tốt.

Ngoài ra, sự phân hóa ngày càng rõ nét cũng mở ra nhiều cơ hội mới: Bất động sản đô thị vệ tinh, gắn với hạ tầng giao thông lớn, vẫn còn dư địa tăng giá. Phân khúc nhà ở thực, căn hộ vừa túi tiền tại các tỉnh công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Đồng Nai… đang hưởng lợi từ dòng lao động và chuyên gia đổ về. Trong khi đó, bất động sản khu công nghiệp, logistics tiếp tục là “điểm sáng” nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Theo một chuyên gia bất động sản, “giá nhà đất tăng không đồng nghĩa mọi phân khúc đều có cơ hội. Cơ hội nằm ở những sản phẩm có giá trị sử dụng thật và gắn với dòng tiền hoặc nhu cầu ở thực”.

Mặt trái rõ ràng nhất là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khoảng cách giữa “có nhà” và “không có nhà” ngày càng lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2022–2023 đã có không ít nhà đầu tư phải bán cắt lỗ do sử dụng đòn bẩy quá cao trong bối cảnh thanh khoản suy giảm.

Chia sẻ về những định hướng trong bối cảnh thị trường hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, thận trọng trong quản trị tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền và hạn chế đầu tư dàn trải.

Việc tận dụng hiệu quả các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đa dạng hóa nguồn vốn và cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực được xem là chìa khóa để từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực.

Theo ông Lực, với hành lang pháp lý mới đang dần hoàn thiện và sự chủ động thích ứng của doanh nghiệp, trong giai đoạn tới, “cơ hội sẽ nhiều hơn là thách thức” đối với thị trường bất động sản, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh hơn.