Giá đất nền tại nhiều khu vực đang tăng lên, nhà đầu tư đang dần quay trở lại

Giá đất nền tăng trở lại

Sau thời kỳ suy giảm thanh khoản và đi ngang về giá, từ cuối năm 2025 sang đầu 2026, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi khá rõ. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nền tại nhiều dự án đã tăng khoảng 20%, thậm chí trên thị trường thứ cấp, có nơi tăng mạnh hơn, dao động từ 20% đến 100% ở các khu vực nền giá thấp.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 cho thấy sự phân hóa mạnh giữa các khu vực. Trong khi khu vực trung tâm chỉ tăng nhẹ khoảng 2%, thì vùng ngoại thành tăng từ 15–26%, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển hạ tầng như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng . Điều này phản ánh xu hướng dòng tiền đang dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn dư địa tăng giá.

Ở khu vực phía Nam, giá đất nền cũng ghi nhận mức tăng phổ biến từ 10–25% so với đầu năm 2025, nhất là tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt như vành đai, cao tốc hoặc các đô thị vệ tinh .

Không chỉ giá tăng, mức độ quan tâm đến đất nền cũng tăng mạnh. Theo dữ liệu thị trường, lượng tìm kiếm đất nền tăng khoảng 34% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn các phân khúc khác như nhà riêng hay biệt thự.

Đà tăng giá của đất nền hiện nay, theo chuyên gia, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết là tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư khác chưa thực sự ổn định. Sự mất cân đối cung – cầu đã tạo áp lực đẩy giá đi lên.

Bên cạnh đó, yếu tố chi phí đầu vào gia tăng cũng góp phần quan trọng. Giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và áp lực lạm phát đều tăng, buộc các chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn. Đây là yếu tố mang tính cấu trúc, khiến giá bất động sản khó có thể giảm sâu trong ngắn hạn.

Một động lực khác không thể bỏ qua là kỳ vọng hạ tầng. Việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, tuyến metro hay mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) đang tạo lực đẩy mạnh cho giá đất tại các khu vực vệ tinh. Dòng tiền vì thế có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn dư địa tăng giá và quỹ đất lớn.

Nhà đầu tư đang quay trở lại?

Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2026 đang ghi nhận sự trở lại rõ nét của nhà đầu tư, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất so với các chu kỳ trước nằm ở chỗ: nhà đầu tư đã thay đổi tư duy, không còn “lướt sóng” theo kiểu ăn chênh nhanh trong thời gian ngắn, mà chuyển sang chiến lược thận trọng và dài hạn hơn.

Nếu như giai đoạn 2020–2021 từng chứng kiến những cơn sốt đất lan rộng, nhà đầu tư xuống tiền chỉ dựa trên tin đồn quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện tại, tâm lý đó đã giảm đi đáng kể. Những bài học về việc “ôm đất” ở vùng xa, pháp lý không rõ ràng, thanh khoản kém đã khiến không ít người mắc kẹt dòng vốn trong nhiều năm, buộc họ phải nhìn nhận lại cách tiếp cận thị trường.

Một môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội, thừa nhận khách hàng quan tâm nhiều hơn, song phần lớn vẫn trong trạng thái “nghe ngóng”, so sánh giá giữa các khu vực trước khi đưa ra quyết định.

“Tỷ lệ chốt giao dịch vẫn ở mức khá thấp so với kỳ vọng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự chênh lệch ngày càng lớn giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua ở thực. Sau một thời gian ngắn, giá đất tại nhiều khu vực vùng ven đã tăng thêm hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi lô, vượt xa dự toán ban đầu của không ít hộ gia đình”, môi giới này phân tích.

Những trường hợp cụ thể phản ánh rõ nét thực trạng này. Anh Đức kể, nhiều người mua có nhu cầu ở thực cho biết dù đã khảo sát nhiều khu vực, họ vẫn chưa thể “xuống tiền” do lo ngại giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

“Tâm lý phòng thủ, thận trọng trở thành xu hướng chủ đạo, thay thế cho tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” từng phổ biến trong các giai đoạn sốt đất trước đây”, môi giới này nói thêm.

Bên cạnh đó, chiến lược đầu tư cũng thay đổi theo hướng dài hạn. Thay vì kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau bán chênh”, nhiều nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ tài sản từ 2–3 năm, thậm chí lâu hơn, để đón đầu quá trình phát triển hạ tầng và đô thị hóa. Đây là một sự thay đổi quan trọng, bởi nó không chỉ giúp giảm áp lực bán tháo khi thị trường biến động mà còn góp phần ổn định mặt bằng giá chung. Trong bối cảnh lãi suất và dòng vốn vẫn còn những yếu tố khó lường, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhà đầu tư hạn chế vay quá nhiều, thay vào đó ưu tiên sử dụng vốn tự có để giảm rủi ro.