Giá đất nền có xu hướng giảm nhẹ, cơ hội “xuống tiền” liệu đã đến?

Giá đất nền “hạ nhiệt nhẹ”

Trong giai đoạn 2020–2022, đất nền từng là tâm điểm của những cơn sốt lan rộng khắp cả nước. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, đà tăng nóng này phần lớn được thúc đẩy bởi dòng tiền rẻ, kỳ vọng quy hoạch và tâm lý FOMO mạnh mẽ.

Khi chính sách tín dụng siết lại, lãi suất tăng cao và thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, đất nền trở thành phân khúc chịu tác động rõ rệt nhất. Thanh khoản sụt giảm, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cắt lỗ hoặc chấp nhận giữ tài sản dài hạn. Đến năm 2026, sau gần hai năm điều chỉnh, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực đã “hạ nhiệt” so với đỉnh.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, trong quý 1/2026, giá rao bán đất nền tại một số khu vực ngoại thành giảm trung bình 3-5% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, chỉ khoảng 15% số lượng chào bán được giao dịch thành công, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước biến động vĩ mô và xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng. Những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực mạnh, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động và vẫn duy trì sự quan tâm ổn định.

Mặc dù giảm giá song lượng giao dịch hạn chế cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn chọn lọc. Các dự án ở ngoại thành, dù giảm 3-4%, vẫn khó tìm người mua, trong khi đất có nhu cầu ở thực vẫn nhận được sự quan tâm nhất định. Thực tế này phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa loại hình sản phẩm và vị trí, khi nhà đầu tư ưu tiên những bất động sản pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng thực tế, trong bối cảnh thị trường đất nền tiếp tục thận trọng.

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất nền giảm nhẹ là chi phí vốn vẫn ở mức tương đối cao so với giai đoạn tiền rẻ trước đây. Dù lãi suất đã hạ nhiệt, việc vay vốn đầu tư bất động sản không còn dễ dàng. Ngân hàng thẩm định chặt chẽ hơn, yêu cầu dòng tiền rõ ràng và ưu tiên người mua ở thực. Điều này làm giảm đáng kể lực cầu đầu cơ – nhóm từng đóng vai trò lớn trong các cơn sốt đất. Khi lực cầu đầu cơ giảm, áp lực tăng giá cũng giảm theo, khiến thị trường chuyển sang trạng thái ổn định hơn.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi mạnh sau giai đoạn khó khăn. Nhiều người từng trải qua áp lực tài chính khi thị trường chững lại, từ đó trở nên thận trọng hơn. Kỳ vọng “mua hôm nay, bán tháng sau” gần như biến mất. Thay vào đó, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến yếu tố pháp lý, khả năng khai thác sử dụng và tiềm năng phát triển hạ tầng trong dài hạn. Sự thay đổi này khiến thị trường đất nền mất đi yếu tố tăng nóng, nhưng đồng thời cũng giảm rủi ro bong bóng.

Một yếu tố quan trọng khác là nguồn cung đang dần quay trở lại. Sau thời gian dài vướng mắc pháp lý, nhiều dự án được tháo gỡ và chuẩn bị ra thị trường.

Chưa phải thời điểm “xuống tiền”

Theo các chuyên gia, nếu kỳ vọng lợi nhuận nhanh trong thời gian ngắn, thị trường hiện tại chưa phải thời điểm lý tưởng. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư dài hạn, đây có thể là giai đoạn tích lũy tài sản tốt. Khi giá không còn tăng nóng, rủi ro mua “đỉnh” giảm đáng kể. Người mua có thể thương lượng giá tốt hơn, lựa chọn sản phẩm kỹ hơn và xây dựng chiến lược dài hạn rõ ràng hơn.

Đối với người mua ở thực, giai đoạn này thậm chí còn thuận lợi hơn. Khi thị trường không còn bị chi phối bởi đầu cơ, cơ hội sở hữu đất để xây nhà trở nên rõ ràng hơn. Giá ổn định giúp người mua dễ lập kế hoạch tài chính, trong khi nguồn cung đa dạng giúp có nhiều lựa chọn phù hợp nhu cầu. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường đất nền dần quay lại với giá trị sử dụng thực.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, lãi suất tăng phần lớn do chu kỳ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sau cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay mạnh đầu năm, ngân hàng rà soát cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và khẩu vị rủi ro. Đây là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, chứ không phải “phanh gấp” thị trường.

Khi chi phí vốn tăng, người mua để ở tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp thu nhập, thay vì chạy theo vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao cũng thận trọng hơn, chuyển trọng tâm sang hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Sự phân hóa thanh khoản càng rõ nét giữa các sản phẩm đầu cơ như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hay cao cấp vượt nhu cầu thực chịu áp lực lớn. Trong khi căn hộ tầm trung, nhà ở hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, văn phòng vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ, shophouse trung tâm vẫn duy trì sức hấp thụ tốt. Khi chi phí vốn tăng, thị trường chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dựa vào giá trị sử dụng thực tế.

Nhìn tổng thể, thị trường đất nền năm 2026 đang ở trạng thái “hạ nhiệt lành mạnh”. Giá giảm nhẹ không phải dấu hiệu tiêu cực, mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Sự điều chỉnh này giúp thị trường trở nên bền vững hơn, giảm rủi ro bong bóng và tạo cơ hội cho những người mua có chiến lược dài hạn. Có thể nói, cơ hội “xuống tiền” đang dần mở ra, nhưng không dành cho tất cả mọi người. Đây là cơ hội của những nhà đầu tư kiên nhẫn, có tầm nhìn và sẵn sàng đi đường dài.