Giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục “leo thang”, thanh khoản không đều

Giá neo cao, thanh khoản không đều

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến một chu kỳ tăng giá mạnh mẽ và bền bỉ.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy giá chào bán sơ cấp sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm TP. HCM cũ là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% theo năm - mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

DKRA Consulting cũng ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp nhích thêm 3% trong hai tháng đầu năm, với khu trung tâm trên 100 triệu đồng/m2 và các khu vực vừa sáp nhập đạt 55 triệu đồng/m2.

Động lực chính đẩy giá lên đến từ phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và tác động tích cực từ hạ tầng. Tổng số căn hộ mở bán mới hơn 4.000 căn, tăng 32% so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với quý IV/2025. Trong đó, riêng TP. HCM cũ chỉ có khoảng 820 căn, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá sơ cấp trung bình 60 triệu đồng/m2; nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án trung - cao cấp phổ biến ở mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Hạ tầng giao thông mới cũng góp phần nâng giá, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Về thanh khoản, Knight Frank cho biết tổng lượng giao dịch quý I đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 66% so với sức hấp thụ quý IV/2025. Tại TP. HCM cũ, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.580 căn, tỷ lệ hấp thụ 25%, chủ yếu ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất dài hạn, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Đà tăng giá căn hộ không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá đi lên. Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm”.

Thời gian tới sẽ diễn biến thế nào?

Năm 2026 được dự báo sẽ đánh dấu bước ngoặt của thị trường căn hộ khi nguồn cung chung cư bùng nổ, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt được khởi động và đẩy nhanh tiến độ, đặc biệt tại các đô thị trọng điểm Hà Nội, TP.HCM.

Theo dữ liệu từ Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Property (BHS R&D), trong năm 2026, số lượng chung cư tại TPHCM được tung ra thị trường vượt 51.500 căn từ 25 dự án. Trong năm nay, nguồn cung tại TPHCM cũng lớn nhất cả nước.

Nhìn nhận về tương lai, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và sẽ có sự phân hóa rõ nét. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá từ 3-8%. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao nhưng thiếu nền tảng hạ tầng thực tế có nguy cơ rơi vào trạng thái thanh khoản thấp trong trung hạn.

Dự báo từ nay đến năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ đón nhận thêm khoảng 50.000 căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại khu vực trung tâm vẫn sẽ chủ yếu là sản phẩm cao cấp, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục dịch chuyển ra các vùng ven xa hơn. Với cấu trúc thị trường hiện tại, mặt bằng giá căn hộ được dự báo khó có thể giảm trong ngắn hạn mà sẽ tiếp tục neo ở mức cao, phản ánh sát hơn giá trị thực của quỹ đất và chi phí đầu tư.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua”.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Theo dự báo của CBRE, thị trường nhà ở phía Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm nay nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào vận hành, cùng nhu cầu ổn định đối với nhà ở chất lượng cao. Dự kiến trong năm tới, khu vực này sẽ có hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 65%.

Giá bán được dự báo sẽ phân hóa mạnh theo vị trí, đặc biệt giữa khu vực lõi TPHCM và các tỉnh lân cận. Điều này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn ở các mức giá khác nhau, đồng thời khiến thị trường cạnh tranh hơn và thời gian ra quyết định mua nhà có thể kéo dài hơn. Trong bối cảnh đó, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược.