Giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh TP.HCM đang liên tục được đẩy lên những mặt bằng mới

Trong khoảng một năm trở lại đây, thị trường căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Long An cũ ghi nhận mức tăng giá đáng chú ý. Nhiều dự án chung cư được chào bán với giá 65 – 75 triệu đồng/m², dù vị trí cách trung tâm TP.HCM vài chục km.

Điểm chung của các dự án này là đều được giới thiệu hưởng lợi từ các công trình hạ tầng giao thông trong tương lai. Từ metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng đến kế hoạch mở rộng quốc lộ, tất cả đều được đưa vào thông điệp bán hàng như một “bảo chứng” cho đà tăng giá.

Giá tăng theo kỳ vọng hạ tầng

Trên sa bàn quy hoạch và các ấn phẩm quảng cáo, những tuyến giao thông tương lai hiện lên rõ nét với viễn cảnh kết nối thuận lợi, rút ngắn thời gian di chuyển. Dọc Quốc lộ 13 (Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM), hàng loạt dự án như La Pura, Happy One Mori, A&K Tower, The New Point… cùng khai thác câu chuyện “ăn theo” tuyến metro số 2 (Thủ Dầu Một – Hiệp Bình Phước).

Những cụm từ như “metro trước nhà”, “một bước tới ga” được sử dụng dày đặc, dù thời điểm khởi công tuyến metro này đến nay vẫn chưa được xác định. Không chỉ metro, các thông tin về mở rộng Quốc lộ 13, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành hay trục ven biển Cần Giờ – Vũng Tàu cũng được tận dụng tối đa để củng cố mặt bằng giá.

Trong khi đó, phần lớn các dự án hạ tầng kể trên vẫn đang ở giai đoạn nghiên cứu, đề xuất hoặc chờ bố trí vốn và giải phóng mặt bằng. Nhiều tuyến giao thông quan trọng chưa có mốc thời gian triển khai cụ thể.

Ở thực địa, bức tranh giao thông tại các đô thị vệ tinh vẫn chưa có nhiều cải thiện. Áp lực kẹt xe vào giờ cao điểm vẫn hiện hữu, người dân chủ yếu phụ thuộc vào phương tiện cá nhân trên hệ thống đường bộ đã quá tải. Thời gian di chuyển từ khu vực giáp ranh vào trung tâm TP.HCM, nhất là trong giờ làm việc, hầu như không rút ngắn so với vài năm trước.

Giá căn hộ tại khu vực này, theo phản ánh của người dân, đã tăng gấp đôi chỉ sau vài năm, đặc biệt mạnh kể từ thời điểm sáp nhập địa giới và xuất hiện thông tin hạ tầng “sắp” được nâng cấp.

Rủi ro cho người mua ở thực

Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven tăng giá là xu hướng thường thấy trong quá trình mở rộng đô thị. Tuy nhiên, vấn đề đáng lưu ý là giá đang đi trước hạ tầng quá xa, khiến rủi ro dồn nhiều về phía người mua nhà ở thực.

Trong điều kiện bình thường, giá bất động sản phản ánh tổng hòa của vị trí, hạ tầng hiện hữu, dịch vụ đô thị và khả năng tiếp cận việc làm. Khi những yếu tố này chưa hoàn thiện nhưng giá bán đã được đẩy lên theo kịch bản lạc quan nhất của tương lai, thị trường sẽ xuất hiện độ vênh lớn giữa giá và giá trị sử dụng.

Với người trẻ, một căn hộ gần 4 tỷ đồng tại đô thị vệ tinh đồng nghĩa với khoản vay dài hạn, trong khi thời gian di chuyển, chi phí sinh hoạt và chất lượng sống chưa tương xứng. Hạ tầng – yếu tố được kỳ vọng tạo giá trị gia tăng – lại là điều họ chưa thể thụ hưởng trong ngắn và trung hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đại diện PropertyGuru, giá trị bất động sản chỉ tăng bền vững tại những khu vực phát triển đồng bộ về dân cư, dịch vụ và tiện ích. Metro có thể giúp cải thiện kết nối và khả năng cho thuê, nhưng chỉ những dự án gắn với khu đô thị hoàn chỉnh, đầy đủ trường học, bệnh viện, chợ và không gian công cộng mới hưởng lợi thực sự.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bất động sản ven metro phù hợp với mô hình TOD – đô thị nén gắn với giao thông công cộng. Tuy nhiên, tiến độ metro tại Việt Nam vẫn là ẩn số. Không ít dự án quảng cáo “vài phút tới ga” nhưng thực tế khoảng cách xa hoặc tuyến metro chưa rõ thời điểm hoàn thành.

Ngoài ra, việc giá bị đẩy lên quá cao trước khi hạ tầng vận hành cũng làm gia tăng nguy cơ “đu đỉnh” với nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh chi phí sinh hoạt quanh các trục giao thông lớn thường leo thang nhanh theo mật độ dân cư.

Theo quy hoạch, trước năm 2035, TP.HCM dự kiến ưu tiên đầu tư 9 tuyến metro với tổng vốn khoảng 37,15 tỷ USD, trong đó có các tuyến đi qua khu vực Bình Dương cũ và Vũng Tàu cũ. Tuy nhiên, từ quy hoạch đến hiện thực vẫn là chặng đường dài, đòi hỏi sự thận trọng của cả thị trường lẫn người mua nhà khi đặt cược vào những “lợi thế hạ tầng” còn ở thì tương lai.