Giá căn hộ Hà Nội đã cao gấp hơn ba lần sau 5 năm, đà tăng dự kiến chậm lại từ 2026

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã thiết lập mức cao mới khi tăng hơn 200% so với năm 2019. Dù vậy, bước sang năm 2026, thị trường được dự báo vẫn duy trì xu hướng đi lên, song tốc độ tăng có khả năng giảm so với giai đoạn trước đó.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi khá rõ nét của thị trường căn hộ Hà Nội. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở ngưỡng tích cực. Dù lượng sản phẩm chào bán vẫn thấp hơn thời điểm năm 2019, các chỉ số này cho thấy hoạt động giao dịch đã có bước cải thiện đáng kể, phản ánh sự trở lại của nhu cầu trên thị trường.

Cùng với sự cải thiện về nguồn cung và thanh khoản, giá bán căn hộ tiếp tục neo ở mức cao. Tính trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm, đưa mặt bằng giá hiện tại cao gấp hơn ba lần so với năm 2019.

Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng giá chung cư vẫn tiếp tục tăng, song mức tăng sẽ không còn mạnh như trước. Theo bà, khả năng giảm nhiệt của giá bán trong ít nhất nửa đầu năm 2026 là khá thấp, khi hàng loạt yếu tố chi phí vẫn tạo áp lực lên thị trường.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ Luật Đất đai mới cùng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, với mức giá tiệm cận hơn với thị trường. Điều này khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng cho tới bồi thường. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu tác động từ giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc chủ đầu tư phải tính toán phân bổ vào giá bán.

Đáng chú ý, bài toán lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung trong năm 2026 được kỳ vọng cải thiện, phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến giá bán trung bình toàn thị trường khó có dư địa điều chỉnh giảm.

Ở góc độ dài hạn, Savills Việt Nam đánh giá hạ tầng sẽ là động lực then chốt dẫn dắt thị trường nhà ở Hà Nội. Việc triển khai các dự án cầu lớn, hoàn thiện hệ thống đường vành đai và đẩy nhanh các tuyến metro như số 2, số 5… được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, cải thiện kết nối và tạo thêm dư địa phát triển nguồn cung.

Thực tế, các tuyến Vành đai 1, 2,5, 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang cho thấy tiến độ triển khai rõ nét hơn so với giai đoạn trước, khi công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng có nhiều chuyển biến tích cực. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho sự phân hóa của thị trường theo khu vực trong thời gian tới.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, những khu vực sớm hiện thực hóa lợi thế hạ tầng sẽ có triển vọng cao hơn. Đông Anh và khu vực phía Tây Hà Nội được đánh giá là các điểm đến tiềm năng trong ngắn hạn, trong khi về trung hạn, cơ hội đang dần mở rộng về phía Nam thành phố.

Ngoài hạ tầng, yếu tố pháp lý và mức độ sẵn sàng của nguồn cung cũng đóng vai trò quyết định. Những địa bàn có dự án đã hoàn tất thủ tục, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

“Trong trường hợp thị trường có thêm các sản phẩm với mức giá dễ tiếp cận hơn, nguồn cầu tại Hà Nội sẽ được kích hoạt tốt hơn, nhất là khi một bộ phận nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, hay xa hơn là Đà Nẵng và một số tỉnh phía Nam”, bà Hằng nhận định.