Dòng vốn vào bất động sản có chọn lọc hơn, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng?

Dòng vốn tín dụng bất động sản sẽ chọn lọc hơn

Các chuyên gia phân tích của SSI Research nhận định, năm 2026, tín dụng bất động sản sẽ biến động mạnh, chuyển dịch từ trạng thái "bùng nổ" trong năm 2025 sang "tăng trưởng có kiểm soát" trong năm 2026. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một trong các lĩnh vực rót vốn chính của các nhà băng.

“Chúng tôi cho rằng tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn hạ nhiệt và tăng trưởng có chọn lọc, thay vì duy trì tăng mạnh như năm 2025. Tuy vậy, bất động sản vẫn là lĩnh vực đóng góp đáng kể vào tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Do đó, các động thái điều hành tiếp theo của NHNN đối với lĩnh vực này cần tiếp tục được theo dõi, trước tác động đến triển vọng tăng trưởng toàn ngành” - các chuyên gia SSI cho biết.

Năm 2025, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ước tính lên đến 36%, cao gấp đôi so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế (19,1%). Dòng vốn chủ yếu tập trung vào cho vay kinh doanh bất động sản (tăng trưởng gần 50%), cho thấy dòng vốn đổ mạnh vào các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh thay vì nhu cầu mua nhà của cá nhân. Đặc biệt, một số ngân hàng có mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản gấp 2-3 lần so với năm trước.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho hay, ở góc độ vĩ mô, việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh hiện nay cần được nhìn nhận không phải là biện pháp “siết” thị trường, mà là một bước điều chỉnh cần thiết nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo ông, bất động sản tại Việt Nam có mức độ liên thông rất cao với hệ thống ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư công và tiêu dùng hộ gia đình. Khi tín dụng “chảy” quá mạnh vào bất động sản trong thời gian ngắn, rủi ro không chỉ nằm ở riêng thị trường này mà có thể lan sang ổn định kinh tế vĩ mô, đặc biệt là rủi ro nợ xấu và mất cân đối dòng vốn trung - dài hạn của hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, kiểm soát tín dụng vào thời điểm hiện nay mang tính phòng ngừa chu kỳ, hơn là phản ứng xử lý khủng hoảng.

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, bài toán hiện nay không phải là “siết” hay “nới” tín dụng bất động sản, mà là thiết kế cơ chế phân luồng dòng vốn đúng mục tiêu, hạn chế đầu cơ nhưng vẫn duy trì nguồn lực cho các doanh nghiệp phát triển dự án thực chất.

Nhà đầu tư thận trọng

Một yếu tố khác tác động đến dòng vốn bất động sản là tâm lý của nhà đầu tư cá nhân. Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền.

Nếu như trước đây, không ít nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để “lướt sóng” đất nền hoặc các sản phẩm đầu tư ngắn hạn, thì hiện nay chiến lược này đã giảm đáng kể. Nhiều người chuyển sang giữ tiền mặt hoặc phân bổ vốn sang các kênh đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiết kiệm hoặc vàng.

Thực tế cho thấy thanh khoản tại một số phân khúc bất động sản mang tính đầu cơ như đất nền vùng ven, đất nông nghiệp phân lô hoặc những dự án chưa hoàn thiện pháp lý vẫn khá trầm lắng. Người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Thay vào đó, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, như căn hộ phục vụ nhu cầu ở thật, bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc những dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.

Dù dòng vốn truyền thống có dấu hiệu thận trọng hơn, thị trường bất động sản vẫn đang ghi nhận sự xuất hiện của những nguồn vốn mới.

Đầu tiên là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở tại các đô thị lớn. Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nền kinh tế tăng trưởng ổn định.

Thứ hai là hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) dự án. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn, không ít dự án đã được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2026.

Ngoài ra, một số quỹ đầu tư cũng bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là những dự án có tiềm năng khai thác dài hạn.

Dù dòng vốn vào bất động sản đang được kiểm soát chặt hơn, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường Việt Nam vẫn tích cực. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng đang diễn ra mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong những năm tới.

Có thể nói, việc dòng vốn vào bất động sản bị “siết” đang khiến thị trường bước vào giai đoạn thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc, loại bỏ những yếu tố đầu cơ và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững hơn trong dài hạn.