Dòng vốn trên thị trường địa ốc: Vốn ngoại đang tăng tốc, vốn nội dần chuyển hướng?

Vốn ngoại tăng tốc

 Theo dữ liệu từ Savills và nhận định của các chuyên gia dựa trên một số báo cáo quốc tế, Việt Nam hiện vẫn được đánh giá là điểm đến có sức hấp dẫn dòng vốn ngoại trong khu vực Đông Nam Á. Những yếu tố như chi phí đầu tư cạnh tranh, đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đẩy mạnh và thị trường vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển đang giúp bất động sản Việt Nam nhận được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu và các quỹ đầu tư lớn.

Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Nếu đặt trong tương quan khu vực, Việt Nam đang hình thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các nền kinh tế như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia. Trong khi một số quốc gia chỉ duy trì mức tăng trưởng khoảng 3%, Việt Nam vẫn giữ được nhịp tăng cao hơn đáng kể. Nếu xu hướng này tiếp diễn, khoảng cách phát triển giữa Việt Nam và các nước trong khu vực có thể được rút ngắn nhanh hơn so với các dự báo trước đây”.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường rủi ro cao sang những nền kinh tế ổn định hơn, và Việt Nam hoàn toàn có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn.

Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/3/2026 đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước. Tổng số vốn FDI thực hiện ước đạt 5,41 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ và là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 3 tháng đầu năm trong giai đọan 2022-2026. Đây được đánh giá là những con số ấn tượng trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

“Một trong những yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút là nền tảng chính trị ổn định trong khi nhiều khu vực trên thế giới đang đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng”, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho hay.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, từ năm 2023 đến nay, lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 28%, phản ánh sức hấp dẫn ngày càng lớn của thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định.

Đáng chú ý, dòng vốn ngoại không còn phân tán, mà đang tập trung rõ rệt vào các khu vực trọng điểm. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 40% tổng lượng tìm kiếm, Hà Nội chiếm 22%, các đô thị ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Hải Phòng chiếm khoảng 15%.

“Xu hướng tìm kiếm cho thấy, nhà đầu tư ngoại đang ưu tiên các thị trường lõi - nơi hội tụ lợi thế về hạ tầng, quy mô dân số và thanh khoản. Đồng thời, dòng vốn cũng được phân bổ đa dạng hơn giữa các phân khúc, thay vì chỉ tập trung vào một số loại hình như trước đây” - ông Tuấn nhận định.

Dòng vốn nội đang dịch chuyển

Song song với dòng vốn ngoại, hành vi của nhà đầu tư trong nước cũng đang có sự thay đổi đáng kể, tạo nên “cuộc đua ngầm” trong việc tiếp cận các sản phẩm bất động sản chất lượng cao.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, nếu như trước đây, khoảng 40% nhu cầu tìm kiếm tập trung vào đất nền, thì hiện nay tỷ trọng này đã giảm xuống dưới 20%. Xu hướng đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp, thay vào đó là sự quan tâm ngày càng lớn đối với các sản phẩm có giá trị khai thác thực.

Dữ liệu khảo sát cho thấy, trước năm 2022, có tới 81% nhà đầu tư dự kiến bán bất động sản trong vòng dưới 1 năm, phản ánh tâm lý “lướt sóng” chiếm ưu thế. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường đã chuyển sang giai đoạn đầu tư dài hạn, khi nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tài sản và khả năng vận hành.

Trước đây, bất động sản từng được xem là kênh “lướt sóng” hấp dẫn, nơi nhiều người sẵn sàng vay vốn để mua đất, mua căn hộ với kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và thanh khoản giảm, chiến lược này nhanh chóng bộc lộ rủi ro. Hiện nay, nhà đầu tư cá nhân trở nên thận trọng hơn, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định. Nhiều người thậm chí tạm thời rút khỏi thị trường để quay lại các kênh đầu tư an toàn như gửi tiết kiệm hoặc trái phiếu.

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển này tuy làm thị trường giảm nhiệt trong ngắn hạn, nhưng lại mang ý nghĩa tích cực về dài hạn. Khi dòng vốn nội chuyển từ tăng trưởng nóng sang phòng thủ, thị trường có cơ hội tái cân bằng, loại bỏ các yếu tố đầu cơ và hướng tới giá trị thực. Các doanh nghiệp buộc phải nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát đòn bẩy tài chính và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Nhà đầu tư cá nhân cũng trở nên chuyên nghiệp hơn, không còn chạy theo tâm lý đám đông.

Có thể nói, sự chuyển hướng của vốn nội không phải là dấu hiệu suy yếu, mà là bước điều chỉnh cần thiết sau một chu kỳ tăng trưởng quá nhanh. Đây là quá trình “giảm tốc để đi xa hơn”, giúp thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững, ổn định và ít rủi ro hơn trong tương lai.