Dòng tiền đầu tư phía Bắc đang “Nam tiến”, khu vực nào “hút” nhà đầu tư

Xu hướng “Nam tiến” ngày càng rõ

Trong bối cảnh áp lực lạm phát duy trì ở mức cao, việc nắm giữ tiền mặt đang trở thành một lựa chọn kém hiệu quả. Trên thị trường, một xu hướng rõ nét đang hình thành: dòng vốn từ miền Bắc bắt đầu dịch chuyển mạnh vào các “tài sản lõi” tại khu vực phía Nam – nơi còn dư địa tăng trưởng và có khả năng tạo dòng tiền thực.

Điều này dẫn đến một sự chuyển dịch quan trọng trong tư duy đầu tư. Nếu như trước đây, bất động sản được xem là nơi "giữ tiền", thì nay vai trò đó đã thay đổi. Tài sản không chỉ cần giữ giá trị, mà còn phải tạo ra dòng tiền để bù đắp chi phí cơ hội và chống lại lạm phát.

Thực tế này đã thúc đẩy nhà đầu tư bắt đầu tái cấu trúc danh mục theo hướng ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác dòng tiền ngay. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở phục vụ chuyên gia tại các khu công nghiệp đang nổi lên như một lựa chọn thay thế, với mức lợi suất kỳ vọng cao hơn đáng kể.

Dưới góc nhìn nghiên cứu, bà Nguyễn Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS-IRE, nhận định xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Bắc vào Nam có thể mang tính dài hạn. Các đô thị vệ tinh của TP.HCM đang hưởng lợi lớn từ hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng với môi trường pháp lý được cải thiện.

Số lượng dự án được cấp phép mới và tái khởi động tại khu vực này cũng vượt trội so với nhiều thị trường khác. Đáng chú ý, nhà đầu tư miền Bắc vốn có kinh nghiệm “đón sóng” quy hoạch, sẵn sàng xuống tiền tại các khu vực vùng ven hoặc đô thị cấp hai nếu nhận thấy tiềm năng tăng giá rõ rệt.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhấn mạnh yếu tố chênh lệch giá là động lực quan trọng thúc đẩy dòng tiền.

Theo ông Tuấn, bất động sản phía Nam hiện có dư địa tăng giá tốt hơn, đặc biệt tại các khu vực được đầu tư hạ tầng hoặc nằm trong định hướng phát triển theo mô hình TOD của TP.HCM. Đây chính là “nam châm” hút dòng vốn từ các nhà đầu tư phía Bắc.

Ở góc độ thị trường, lãnh đạo một tập đoàn địa ốc cho biết, sự chững lại của dòng tiền tại nội đô Hà Nội đang thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm cơ hội mới.

Khi mặt bằng giá đã tăng cao và biên lợi nhuận dần thu hẹp, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các thị trường còn dư địa tăng trưởng.

“Vùng trũng” thực sự nằm ở đâu?

“Vùng trũng” hút dòng tiền bất động sản trong giai đoạn hiện nay không còn là một điểm nóng đơn lẻ, mà là cả một vành đai đô thị – công nghiệp rộng lớn bao quanh TP.HCM. Nếu nhìn theo bản đồ phát triển, có thể hình dung đây là vòng cung bán kính khoảng 50–100 km, nơi hội tụ cùng lúc ba yếu tố: giá còn “dễ chịu”, hạ tầng tăng tốc và nhu cầu ở thực cực lớn.

Chính sự giao thoa này tạo ra hiệu ứng “vùng trũng” – nơi dòng tiền tự nhiên chảy về do tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao hơn trung tâm nhưng rủi ro thấp hơn các thị trường xa. Trong vòng cung đó, bốn tỉnh vệ tinh gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như những “điểm tụ” của dòng vốn, mỗi khu vực đóng một vai trò khác nhau trong hệ sinh thái bất động sản phía Nam.

Điểm chung dễ thấy nhất là mặt bằng giá tại các khu vực này vẫn thấp hơn đáng kể so với lõi đô thị TP.HCM, trong khi khả năng kết nối ngày càng rút ngắn nhờ cao tốc, vành đai và hệ thống logistics liên vùng.

Khi thời gian di chuyển từ các đô thị vệ tinh vào trung tâm chỉ còn 30–60 phút, khái niệm “ở xa trung tâm” gần như được tái định nghĩa. Điều này khiến người mua ở thực – lực cầu bền vững nhất của thị trường – bắt đầu chấp nhận dịch chuyển nơi ở ra ngoài thành phố, đổi lại họ có thể tiếp cận nhà ở với diện tích lớn hơn, môi trường sống tốt hơn và giá phù hợp hơn thu nhập. Khi lực cầu ở thực xuất hiện, dòng tiền đầu tư dài hạn cũng theo đó đổ về, bởi nhà đầu tư hiểu rằng nơi nào có dân cư thật, nơi đó có thanh khoản và khả năng tăng giá dài hạn.

Đáng chú ý, song song với sự dịch chuyển của dòng tiền cá nhân, thị trường cũng ghi nhận làn sóng “Nam tiến” của các doanh nghiệp bất động sản.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định sau hơn hai thập kỷ phát triển, việc các doanh nghiệp mở rộng địa bàn là xu hướng tất yếu. Theo bà, không chỉ doanh nghiệp phía Bắc vào Nam, mà trước đó cũng đã có làn sóng ngược lại.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang được “thanh lọc”, những doanh nghiệp còn trụ lại đều có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đủ sức cạnh tranh tại các thị trường mới.

Tiềm năng là rất rõ ràng, tuy nhiên, “Nam tiến” không phải "con đường trải hoa hồng". Thách thức lớn nhất nằm ở sự khác biệt về thị hiếu khách hàng giữa các vùng miền.

Người mua tại TP.HCM thường ưu tiên tính thực dụng, khả năng khai thác dòng tiền, trong khi nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng chú trọng tiềm năng tăng giá. Nếu không điều chỉnh sản phẩm phù hợp, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro.