Doanh nghiệp địa ốc oằn mình vì hàng tồn, áp lực nợ vay lên cao nhất nhiều năm

Theo khảo sát, những doanh nghiệp tăng trưởng tồn kho nhanh nhất gồm Dịch vụ Hoàng Huy (tăng gấp 40 lần), Vinhomes (tăng 2,3 lần), Văn Phú Invest (tăng 83%), EverLand (tăng 61%) và BGI Group (tăng 57%). Các doanh nghiệp khác như Đất Xanh, TTC Land, DIC Group, Novaland, Khang Điền cũng tăng nhưng với tốc độ khiêm tốn hơn, từ 2–9%.

Về quy mô tuyệt đối, Novaland đang sở hữu tồn kho lớn nhất thị trường với 152.285 tỷ đồng, theo sau là Vinhomes 125.608 tỷ đồng – hai doanh nghiệp hiếm hoi có quy mô tồn kho trên 100.000 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp khác sở hữu tồn kho hàng chục nghìn tỷ đồng gồm Khang Điền, Nam Long, Dịch vụ Hoàng Huy, Phát Đạt và Đất Xanh. Nhóm tồn kho hàng nghìn tỷ đồng còn có Tài chính Hoàng Huy, DIC Group, Văn Phú Invest, SJ Group, TTC Land, EverLand, Nam Mê Kông và C.E.O Group.

Dù tốc độ tăng phần trăm không lớn, giá trị tuyệt đối vẫn gia tăng đáng kể. Ví dụ, Novaland chỉ tăng 4% nhưng giá trị tăng thêm hơn 5.600 tỷ đồng. Trong khi đó, Vinhomes lần đầu tiên vượt ngưỡng tồn kho 100.000 tỷ nhờ triển khai đồng loạt các dự án lớn tại Hà Nội, Hải Phòng, Long An và TP.HCM. Dịch vụ Hoàng Huy cũng lọt vào top doanh nghiệp có tồn kho trên 10.000 tỷ nhờ hợp nhất Tập đoàn Bất động sản CRV, phản ánh tốc độ mở rộng danh mục dự án nhanh trong vài năm gần đây.

Các “ông lớn” khác như Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt hay DIC Group sở hữu tồn kho lớn phản ánh quỹ đất và dự án đồ sộ, đồng thời quá trình triển khai tích cực. Chẳng hạn, Nam Long với Waterpoint, Izumi; Khang Điền với Gladia; Đất Xanh với The Privé; Phát Đạt với Thuận An 1–2, Quy Nhơn Iconic.

Nợ vay “bốc đầu” theo tồn kho

Quy mô tồn kho mở rộng nhanh dẫn đến nợ vay tăng mạnh. Một số doanh nghiệp nợ tăng gấp nhiều lần: BV Land tăng 2,9 lần, Nam Mê Kông 2,3 lần, BGI Group 2 lần. Các doanh nghiệp khác ghi nhận nợ tăng từ 10–74%, như Vinhomes (74%), Tài chính Hoàng Huy (94%), SJ Group (58%), Khang Điền (39%).

Hiện Vinhomes có nợ vay cao nhất 141.490 tỷ đồng, theo sau là Novaland 64.283 tỷ đồng, Khang Điền 9.884 tỷ đồng, Nam Long 6.992 tỷ đồng, Đất Xanh 6.338 tỷ đồng. Một số ít doanh nghiệp có nợ giảm, như DIC Group (giảm 15%), An Gia (giảm 16%), C.E.O Group (giảm 18%).

Dòng tiền đi vay cũng gia tăng mạnh: Vinhomes đạt 101.323 tỷ đồng, tăng gấp đôi; Novaland 13.696 tỷ đồng, tăng 4,5 lần; Khang Điền 4.844 tỷ đồng, tăng 18%; Văn Phú Invest 4.528 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Đất Xanh 4.462 tỷ đồng, tăng 91%. Nhiều doanh nghiệp khác như SJ Group, BV Land, BGI Group cũng tăng mạnh dòng tiền vay, cho thấy tín dụng bất động sản 2025 bùng nổ và “kỷ nguyên tiền rẻ” vẫn chi phối thị trường.

Nhờ nguồn vay dồi dào, số dư tiền mặt của nhiều doanh nghiệp đạt mức cao hiếm thấy: Vinhomes 48.767 tỷ đồng, Đất Xanh 3.928 tỷ đồng, Novaland 3.837 tỷ đồng, Nam Long 3.361 tỷ đồng, Tài chính Hoàng Huy 2.560 tỷ đồng, Khang Điền 2.378 tỷ đồng.

Các con số này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang sải bước trên một “đường đua” tốc độ cao, nơi tồn kho, nợ vay và dòng tiền đều tăng mạnh. Giai đoạn hiện nay được xem là cơ hội vàng để các doanh nghiệp củng cố vị thế, tạo đòn bẩy cho chu kỳ phát triển mới, trong khi khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và phần còn lại ngày càng được nới rộng, mở ra một thời đại mới của thị trường bất động sản Việt Nam.