Định giá về giá trị thực, thị trường M&A địa ốc hút vốn năm 2026

Nền tảng vĩ mô củng cố niềm tin nhà đầu tư

Theo báo cáo công bố cuối tháng 1/2026 của JLL, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. GDP tăng 8% – mức cao nhất ASEAN; tổng vốn FDI đăng ký đạt 38,4 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 27,6 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm.

Song song đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, metro số 2 và các tuyến cao tốc liên kết vùng được đẩy nhanh tiến độ. Việc cải cách hành chính, triển khai Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng cùng triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán (FTSE Russell dự kiến công bố kết quả đánh giá cuối cùng vào tháng 9/2026) tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản năm qua ghi nhận nhiều thương vụ M&A quy mô lớn, đồng thời bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp và chọn lọc hơn.

Dòng vốn phân hóa, định giá trở về giá trị thực

Trao đổi với VnEconomy, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết dòng vốn FDI tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hồ sơ hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai.

Thị trường đang chứng kiến sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế ở các thương vụ vừa và nhỏ, linh hoạt trong cấu trúc giao dịch và hợp tác phát triển. Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược.

Một thay đổi quan trọng khác là mặt bằng định giá đang được xác lập lại theo các tiêu chuẩn thẩm định quốc tế, phản ánh sát giá trị thực của tài sản thay vì mức giá “phi lý” như ở các chu kỳ trước. Lợi suất giao dịch cũng được điều chỉnh theo hướng hấp dẫn hơn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn với mức kỳ vọng 8–9%, qua đó kéo dòng vốn quốc tế quay trở lại.

Đáng chú ý, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực từ tháng 4/2025 cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại. Theo các chuyên gia, đây là cú hích tháo gỡ nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm, đồng thời tạo thêm nguồn cung tiềm năng cho phân khúc nhà ở – vốn đang có nhu cầu cao nhưng hạn chế về quỹ đất sạch.

Nhà đầu tư quốc tế coi minh bạch pháp lý là điều kiện bắt buộc. Các quỹ đến từ châu Âu và Bắc Mỹ còn đặt nặng tiêu chí phát triển bền vững, ưu tiên dự án đạt chuẩn xanh, thích ứng khí hậu và phù hợp mục tiêu Net Zero của Việt Nam. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước linh hoạt hơn về cấu trúc giao dịch, tận dụng thỏa thuận hợp tác hoặc chuyển đổi để tham gia các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.

Ba phân khúc dẫn dắt thị trường

Báo cáo của JLL cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang nổi bật ở ba phân khúc chính.

Ở mảng nhà ở, khu vực phía Nam dự kiến chào đón trung bình 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Giá căn hộ sơ cấp cuối năm 2025 đạt trung bình 2.740 USD/m², tăng 1,25 lần so với năm 2020. Xu hướng phát triển đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD ngày càng rõ nét, lan rộng ra các khu vực Vành đai 3 và 4.

Phân khúc công nghiệp – logistics tiếp tục giữ vai trò chiến lược trong thu hút FDI. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, với tỷ lệ lấp đầy 84%. Hoạt động M&A trong 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD, chủ yếu theo hình thức mua lại khu công nghiệp hiện hữu. Các sản phẩm mới như kho lạnh và trung tâm dữ liệu mở ra dư địa đầu tư đa dạng hơn.

Ở lĩnh vực khách sạn – nghỉ dưỡng, thị trường phục hồi mạnh cùng đà tăng của du lịch quốc tế, với 21,2 triệu lượt khách năm 2025. Công suất phòng tại TP.HCM đạt 83%, giá phòng trung bình (ADR) khoảng 3,6 triệu đồng/đêm. Tổng giá trị giao dịch M&A trong phân khúc này đạt khoảng 125 triệu USD, với lợi suất kỳ vọng 8–9%.

Bước vào giai đoạn M&A “chiều sâu”

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng vĩ mô ổn định, FDI tăng trưởng bền vững và hạ tầng dần hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa đạt 50% vào năm 2030 sẽ thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với nhà ở, thương mại và công nghiệp.

Tuy nhiên, chu kỳ mới sẽ khác biệt ở chất lượng dòng vốn. Nhà đầu tư quốc tế đặt yếu tố minh bạch pháp lý làm điều kiện tiên quyết, đồng thời ưu tiên dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Thị trường cũng chuyển dịch từ cạnh tranh về số lượng sang cạnh tranh về giá trị gia tăng, bao gồm trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành, quản trị tài chính và cấu trúc giao dịch linh hoạt.

JLL nhận định giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam đi vào chiều sâu. Pháp lý rõ ràng, định giá theo chuẩn quốc tế, chiến lược phát triển bền vững và năng lực quản trị chuyên nghiệp sẽ trở thành những yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn toàn cầu, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.