Định danh bất động sản: “Khóa van” đầu cơ

Định danh bất động sản: “khóa van” đầu cơ

Từ ngày 1/3/2026, quy định định danh bất động sản chính thức được triển khai, được xem là nền tảng quan trọng để siết quản lý thị trường và chính sách thuế. Theo đó, mỗi bất động sản – từ nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong dự án – sẽ có một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đây được xem là một trong những bước cải cách quan trọng nhất của thị trường địa ốc Việt Nam giai đoạn tới, với vai trò như một “khóa van” kiểm soát đầu cơ và lập lại trật tự thị trường.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, đầu cơ bất động sản phát triển mạnh nhờ sự thiếu minh bạch: thông tin quy hoạch mập mờ, giá giao dịch “hai sổ”, dòng tiền ẩn danh và việc chuyển nhượng lòng vòng qua nhiều cá nhân, pháp nhân. Định danh bất động sản, nếu được triển khai đồng bộ, sẽ buộc mọi giao dịch phải “lộ sáng”, từ đó nâng chi phí đầu cơ, kéo dài thời gian nắm giữ và làm giảm sức hấp dẫn của các cơn sốt giá ảo.

Ở góc độ vĩ mô, việc “khóa van” đầu cơ không đồng nghĩa với kìm hãm thị trường, mà là tái phân bổ dòng vốn theo hướng bền vững hơn. Khi đầu cơ bị hạn chế, dòng tiền sẽ có xu hướng quay về các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản phục vụ sản xuất – kinh doanh. Giá cả vì thế cũng phản ánh đúng hơn giá trị sử dụng và khả năng chi trả của nền kinh tế, thay vì bị đẩy lên bởi kỳ vọng ngắn hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể đối mặt với độ trễ nhất định khi tâm lý nhà đầu tư thay đổi, thanh khoản sụt giảm ở các khu vực từng “nóng sốt” nhờ đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “định danh bất động sản là nền tảng để xây dựng một thị trường minh bạch, nơi đầu cơ không còn đất sống vì mọi giao dịch đều để lại dấu vết dữ liệu. Khi thông tin được chuẩn hóa và kết nối, giá bất động sản sẽ dần trở về với giá trị thực, buộc nhà đầu tư phải chuyển sang chiến lược dài hạn, thay vì lướt sóng ngắn hạn như trước”. Nhận định này cho thấy, định danh không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà còn là công cụ điều tiết hành vi thị trường. Vấn đề cốt lõi còn lại nằm ở tốc độ triển khai, mức độ liên thông dữ liệu giữa các cơ quan và khả năng thực thi đồng đều ở các địa phương. Nếu làm tốt, “khóa van” đầu cơ này sẽ trở thành bệ đỡ cho một chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh hơn của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Thị trường thanh lọc mạnh

Báo cáo của One Mount Group cho biết, trong tháng 11/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Riêng phân khúc chung cư, giao dịch thứ cấp giảm mạnh nhất, khoảng 22% theo tháng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 – mức cao nhất trong 6 năm. Phần lớn nguồn cung đến từ chung cư, với hơn 80.000 sản phẩm mới.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm do nguồn cung tăng mạnh và lãi suất nhích lên.

Đáng chú ý, hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường chững lại, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” đã xuất hiện ở một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO tại các khu vực tăng giá quá nhanh. Theo các chuyên gia, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, khép lại thời kỳ đầu cơ, lướt sóng dễ dàng như trước.

Việc siết chặt pháp lý, minh bạch hóa thông tin và kiểm soát dòng tiền đang dần khép lại “cửa lướt sóng” trên thị trường chung cư – phân khúc từng được xem là mảnh đất màu mỡ cho đầu tư ngắn hạn. Nếu như giai đoạn trước, nhà đầu tư có thể dễ dàng mua căn hộ ở giai đoạn đầu dự án, sang tay qua nhiều vòng trước khi bàn giao để hưởng chênh lệch, thì hiện nay dư địa này đang thu hẹp rõ rệt. Giá chung cư tại các đô thị lớn đã thiết lập mặt bằng cao, biên lợi nhuận ngắn hạn mỏng đi trong khi chi phí vốn, thuế và rủi ro pháp lý ngày càng gia tăng. Cùng với đó, việc tăng cường quản lý giao dịch, tiến tới định danh bất động sản và kiểm soát chặt tín dụng khiến các giao dịch “đánh nhanh, rút gọn” trở nên kém hấp dẫn hơn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về dòng tiền và thời gian nắm giữ.

Ở chiều ngược lại, người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn lại có xu hướng được hưởng lợi khi thị trường giảm bớt yếu tố đầu cơ. Khi lướt sóng không còn dễ dàng, chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, chú trọng hơn đến tiến độ, chất lượng xây dựng và giá bán phù hợp với sức mua thực tế, thay vì đẩy giá theo kỳ vọng ngắn hạn. Thị trường chung cư vì vậy có cơ hội quay về đúng vai trò là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, tích lũy tài sản dài hạn và tạo dòng tiền ổn định, thay vì công cụ đầu cơ tài chính. Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, từ “ăn chênh” sang tính toán bài toán khai thác cho thuê, giữ tài sản và gia tăng giá trị theo chu kỳ dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), “thời kỳ lướt sóng chung cư gần như đã qua, bởi giá bán đã ở mức cao, pháp lý và tín dụng được kiểm soát chặt hơn. Trong bối cảnh mới, chỉ những nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ dài hạn, lựa chọn dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực mới có thể tồn tại và sinh lời”. Ý kiến này cho thấy, việc “hết cửa lướt sóng chung cư” không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển ổn định, bền vững và giảm thiểu những biến động bất thường do đầu cơ gây ra.