Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội: Phía Tây bắt đầu “hạ nhiệt”, phía Đông chiếm lĩnh thị trường

Phía Tây chung cư Hà Nội: từ “thủ phủ chung cư” sang giai đoạn hạ nhiệt

Trong suốt gần một thập kỷ, phía Tây Hà Nội từng được xem là “thủ phủ chung cư” của Thủ đô khi liên tục dẫn đầu về nguồn cung mới, tốc độ đô thị hóa và mức độ thu hút người dân đến sinh sống. Những khu vực như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Hà Đông đã chứng kiến hàng trăm dự án mọc lên, tạo nên một diện mạo đô thị hoàn toàn mới. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2025–2026, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại rõ rệt. Không còn cảnh mở bán là “cháy hàng” trong thời gian ngắn, không còn những đợt tăng giá đồng loạt theo quý, phía Tây đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt sau chu kỳ tăng trưởng kéo dài.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ yếu tố nguồn cung tích lũy quá lớn sau nhiều năm bùng nổ. Trong khoảng 10 năm qua, phần lớn dự án chung cư mới tại Hà Nội đều tập trung ở khu vực phía Tây nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng phát triển nhanh và khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm.

Yếu tố thứ hai là mặt bằng giá đã tăng quá nhanh trong giai đoạn 2022–2024. Khi giá đã tăng mạnh trong thời gian ngắn, thị trường cần một giai đoạn “nghỉ” để hấp thụ mức giá mới. Người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư lướt sóng – lực lượng từng góp phần lớn vào đà tăng giá trước đây. Việc thanh khoản giảm nhẹ là dấu hiệu cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng.

Bên cạnh đó, lợi thế hạ tầng từng là “đòn bẩy vàng” của khu Tây cũng đang dần giảm bớt sức nặng. Trong giai đoạn trước, hàng loạt tuyến giao thông lớn như đại lộ Thăng Long, đường vành đai 3, các trục hướng tâm hay tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội đã tạo ra kỳ vọng tăng giá mạnh mẽ. Nhưng khi hạ tầng đã hình thành tương đối hoàn chỉnh, yếu tố “kỳ vọng tương lai” – động lực quan trọng thúc đẩy giá bất động sản – không còn quá nổi bật. Thị trường bước sang giai đoạn đánh giá giá trị thực thay vì chạy theo kỳ vọng.

Theo một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, việc khu Tây hạ nhiệt là diễn biến bình thường của chu kỳ phát triển đô thị. Vị này nhận định rằng: “Sau khi tăng trưởng nóng trong nhiều năm, bất kỳ khu vực nào cũng cần thời gian để thị trường hấp thụ nguồn cung và mặt bằng giá mới. Hạ nhiệt không phải dấu hiệu suy giảm, mà là bước chuyển sang giai đoạn ổn định và phát triển bền vững hơn.” Nhận định này cho thấy sự thay đổi hiện tại mang tính chu kỳ, không phải dấu hiệu tiêu cực.

Phía Đông chung cư Hà Nội: “ngôi sao mới” của thị trường

Trong các chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản, hạ tầng luôn là yếu tố dẫn dắt giá trị. Diễn biến này đang lặp lại tại khu Đông khi loạt công trình hạ tầng quy mô lớn đang đồng loạt được đẩy nhanh tiến độ, tạo nên một “cú hích kép” cả về kết nối đô thị lẫn tâm lý thị trường. Có thể kể đến các dự án như cầu Tứ Liên, cầu Thượng Cát, cầu Hồng Hà, các tuyến Metro số 2 và Metro số 5, cùng với Vành đai 3.5 và Vành đai 4.

Theo kế hoạch, phần lớn các dự án này sẽ dần hoàn thiện trong giai đoạn 2026 - 2027, thời điểm được nhiều nhà đầu tư coi là mốc xác lập mặt bằng giá mới cho khu Đông. Khi đó, bất động sản không chỉ hưởng lợi từ việc rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn từ sự dịch chuyển dân cư, dòng vốn và các hoạt động thương mại - dịch vụ theo hạ tầng.

Bên cạnh hạ tầng, lợi thế quỹ đất lớn là yếu tố mang tính quyết định. Khác với khu Tây đã phát triển dày đặc sau nhiều năm bùng nổ dự án, phía Đông vẫn còn những khu đất rộng cho phép triển khai các đại đô thị quy mô hàng trăm hecta. Điều này tạo ra sự khác biệt lớn về chất lượng quy hoạch. Thay vì những dự án đơn lẻ, thị trường đang chứng kiến sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, hồ điều hòa và không gian sống xanh. Xu hướng sống trong các đại đô thị khép kín ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt với các gia đình trẻ, và phía Đông đang đáp ứng đúng nhu cầu này.

Điều đáng lưu ý là hiện tại, giá bất động sản khu Đông vẫn đang ở “vùng trước hạ tầng hoàn thiện”. Mặt bằng giá chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố kết nối trong tương lai, trong khi lộ trình triển khai hạ tầng đã được xác lập rõ ràng. Những nhà đầu tư lão luyện đánh giá: đây chính là giai đoạn mà chi phí cơ hội thấp hơn so với việc chờ đến khi hạ tầng hoàn thành, nhưng biên độ tăng giá tiềm năng lại lớn hơn. Nói cách khác, giai đoạn hiện tại cho phép nhà đầu tư đánh giá sự tăng trưởng về giá của bất động sản dựa trên các yếu tố triển khai thực tế về hạ tầng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng như ở những chu kỳ sớm hơn.

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư đang có dấu hiệu dịch chuyển rõ rệt sang khu vực này. Sau khi khu Tây tăng mạnh trong nhiều năm, biên lợi nhuận kỳ vọng giảm dần, khiến nhà đầu tư tìm kiếm “vùng tăng trưởng mới”. Phía Đông hội tụ đủ các yếu tố của giai đoạn đầu chu kỳ: hạ tầng bùng nổ, nguồn cung lớn, giá còn dư địa tăng và nhu cầu ở thực gia tăng. Đây chính là “công thức” từng giúp khu Tây bứt phá trước đây.