Diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội: Nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui, nhu cầu ở thực lên ngôi

Nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và 48% so với quý 4/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền”.

Đáng chú ý, cũng theo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện trong Q1/2026 cho thấy, khoảng 36% khách hàng có duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản - bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Trong đó, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và thận trọng hơn với các kế hoạch đầu tư trong ngắn hạn.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường”.

Nhà đầu tư ngắn hạn không còn “dễ kiếm lời”

Trong giai đoạn sốt đất trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ cần nắm giữ bất động sản trong vài tháng là có thể thu về mức lợi nhuận hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Đất nền vùng ven, căn hộ sơ cấp hay các sản phẩm thấp tầng tại những khu vực có thông tin quy hoạch đều trở thành mục tiêu săn đón.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã khác. Sau nhiều đợt tăng giá liên tiếp, giá bất động sản tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới khá cao. Tại nhiều quận nội thành, giá căn hộ chung cư đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người dân. Trong khi đó, đất nền tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng hay Thanh Oai cũng đã tăng mạnh trong những năm gần đây.

Khi biên độ tăng giá không còn lớn như trước, cơ hội kiếm lời trong ngắn hạn giảm đáng kể. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng phải đối mặt với áp lực chi phí vốn và dòng tiền. Điều này khiến chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” trở nên khó khăn hơn.

Không ít nhà đầu tư cá nhân đã lựa chọn thu hẹp danh mục hoặc chuyển sang trạng thái quan sát thay vì tiếp tục xuống tiền như giai đoạn trước. Thị trường vì thế cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể của các giao dịch mang tính đầu cơ thuần túy.

Nhu cầu ở thực “lên ngôi”

Một trong những tín hiệu rõ nét nhất cho thấy thị trường đang thay đổi là cơ cấu giao dịch. Thay vì tập trung vào đất nền hoặc các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thanh khoản hiện nay chủ yếu xuất hiện ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Các dự án căn hộ có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng đảm bảo, kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá phù hợp đang thu hút lượng khách hàng ổn định. Đặc biệt, nhóm khách hàng trẻ, các gia đình mới lập nghiệp và người có nhu cầu nâng cấp không gian sống trở thành lực lượng mua nhà chủ đạo.

Nhiều chủ đầu tư cũng ghi nhận tỷ lệ khách hàng mua để ở tăng lên rõ rệt so với những năm trước. Trong một số dự án mới mở bán, tỷ lệ người mua có nhu cầu sử dụng thực tế chiếm phần lớn lượng giao dịch, thay vì các nhóm đầu tư gom hàng như trước đây.

Xu hướng này giúp thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn. Khi người mua hướng đến nhu cầu an cư lâu dài, các yếu tố như chất lượng xây dựng, tiện ích, môi trường sống, hệ thống giáo dục, y tế và khả năng kết nối giao thông được quan tâm nhiều hơn giá trị đầu cơ ngắn hạn.

Theo nhiều chuyên gia, việc nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui không phải là tín hiệu tiêu cực mà ngược lại có thể tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới.

Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, giá cả sẽ có xu hướng phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì bị chi phối bởi các đợt đầu cơ ngắn hạn. Thanh khoản cũng sẽ tập trung vào những dự án có chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu cư dân thực sự.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch hơn. Các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải nâng cao năng lực phát triển dự án thay vì dựa vào những cơn sốt giá để bán hàng.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu rõ ràng của quá trình chuyển dịch từ thị trường đầu cơ sang thị trường phục vụ nhu cầu an cư. Dù giá nhà vẫn ở mức cao và còn nhiều thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở, xu hướng nhu cầu ở thực lên ngôi đang được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản Thủ đô phát triển theo hướng lành mạnh, ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới.