Đất nền vùng ven Hà Nội bước vào chu kỳ “hạ nhiệt”, nhà đầu tư cẩn trọng khi lướt sóng

Đất nền “bớt nóng”

Thời gian gần đây, phân khúc đất nền tại Hà Nội ghi nhận diễn biến đáng chú ý, khi mặt bằng giá có xu hướng giảm tương đối mạnh so với cùng thời điểm năm trước. Đây được xem là tín hiệu phản ánh rõ nét sự thay đổi về cung-cầu ,cũng như tâm lý của nhà đầu tư, sau một thời gian dài thị trường tăng nóng.

Theo ghi nhận, giao dịch đất nền tại Hà Nội trong 3 tháng gần đây có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Nhiều khu vực từng “sốt nóng” như vùng ven các Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm… hiện nay, lượng giao dịch giảm mạnh, thời gian chào bán kéo dài hơn trước.

Cụ thể, tại khu vực Long Biên, giá bình quân dao động từ 70-130 triệu đồng/m2, giảm 2-4% so với cùng thời điểm này năm trước; Gia lâm bình quân 40-90 triệu đồng/m2, giảm 3-5%; Đông Anh giá bình quân 35-80 triệu đồng/m2, giảm 4-7%; Hoài Đức bình quân 45-90 triệu đồng/m2, giảm 3-6%. Một số khu vực ngoại thành như Đan Phượng, Thanh Oai, Thường Tín… giá bán bình quân từ 25-35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5-8%.

Dựa trên dữ liệu khảo sát những dự án đã có quy hoạch 1/500, hoặc quy mô từ 1 ha trở lên, DKRA Group cho biết, trong năm qua, nguồn cung mở bán mới chỉ chiếm khoảng 13% tổng cung sơ cấp, phần lớn sản phẩm trên thị trường là hàng tồn kho từ các năm trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các địa phương có quỹ đất lớn như Tây Ninh, Long An, Bình Dương (cũ), trong khi TP.HCM gần như không có dự án mới.

Năm nay, DKRA dự báo, các khu vực vùng ven này tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong việc cung cấp sản phẩm cho thị trường phía Nam và nguồn cung mới này có xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh, đặc biệt là những nơi quỹ đất dồi dào, mặt bằng giá còn “mềm” và được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng và kết nối trực tiếp về trung tâm TP.HCM.

Sức cầu trong năm 2026 được dự báo tiếp tục đà phục hồi, nhưng giao dịch có sự chọn lọc hơn, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, giao thương kết nối vùng thuận lợi.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền.

Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mất dần thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của hành lang pháp lý mới như quy định về định danh tài sản.

Nhà đầu tư cẩn trọng

Trên nền tảng dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận, từ tuần thứ hai sau Tết, đà phục hồi có dấu hiệu chậm lại so với thời điểm trước Tết, chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực vì lãi suất vay đang có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn ghi nhận nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025.

Nhìn tổng thể, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định và có sự chọn lọc. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ. Trong khi đó, nhu cầu vẫn được duy trì nhưng thận trọng hơn, tập trung vào các sản phẩm phục vụ ở thực và các khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng.

Ông Quốc Anh đánh giá, đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây. Sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

“Nhìn chung, mặc dù giá đất nền ở một số khu vực có sự điều chỉnh giảm, nhưng xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Việc giá đất nền giảm nhẹ, trong bối cảnh thanh khoản thấp, mở ra cơ hội cho người có nhu cầu ở thực. Đây là nhóm khách hàng ít chịu tác động bởi tâm lý đầu cơ, sẵn sàng xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng.

Các chuyên gia khuyến nghị, người mua nên tận dụng thời điểm này để khảo sát thị trường, lựa chọn kỹ lưỡng và ưu tiên các khu vực có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm Hà Nội. Đồng thời, cần đặc biệt lưu ý yếu tố pháp lý, tránh các giao dịch tiềm ẩn rủi ro.