Đất nền vẫn sẽ là phân khúc tiềm năng trong dài hạn nhưng sẽ không còn tăng nóng

Giao dịch tăng, giá cũng giữ ở mức cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, tín hiệu phục hồi đối với phân khúc đất nền trở nên rõ rệt hơn khi trong quý này có 108.998 giao dịch đất nền thành công (bằng 96% so với quý IV/2025 và bằng 107,9% so với cùng kỳ năm 2025).

Giao dịch tăng lên kéo theo lượng tồn kho đất nền thuyên giảm. Theo báo cáo của các địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2026 vào khoảng 29.860 căn/nền, trong đó riêng đất nền là 8.890 nền. Như vậy, lượng tồn kho bất động sản đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm, bằng 73,3% so với quý IV/2025.

Mặc dù giao dịch đất nền tăng lên nhưng phân khúc này khá giữ giá ở mức cao.

Cụ thể, trong quý I/2026, giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tại các địa phương có xu hướng ổn định so với quý trước, chỉ có một số địa phương, khu vực tập trung vào các tài sản có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi có giá tăng so với quý trước nhưng cũng ở mức thấp. Đơn cử, giá đất nền tại Khánh Hòa tăng 2%, tại Đà Nẵng và Đồng Nai tăng chỉ tăng nhẹ hơn 1%.

Tại thị trường Hà Nội, giá đất nền được định theo vị trí, khu vực nhưng nhìn chung vẫn neo ở mức cao, đơn cử như: Melorita Hòa Lạc có giá trung bình 24,1 triệu đồng/m2, Thanh Hà Mường Thành có giá trung bình 126,6 triệu đồng/m2; Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh có giá trung bình khoảng 59 triệu đồng/m2, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và có giá trung bình 30 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền tại một số vị trí, khu vực cụ thể như sau: Khu dân cư Gia Hòa có giá trung bình 122,6 triệu đồng/m2, KDC Long Thuận có giá trung bình 57,3 triệu đồng/m2; Golden Center City có giá trung bình 16,5 triệu đồng/m2, Khu dân cư Đức Phát có giá trung bình 38,7 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, tại Đà Nẵng – nơi đang chứng kiến chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, Khu đô thị Nam Hòa Xuân có giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2, Khu đô thị Phú Mỹ An có giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2, Điện Nam Điện Ngọc có giá trung bình 29,5 triệu đồng/m2.

Vẫn là phân khúc tiềm năng trong dài hạn

Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong dài hạn nhưng sẽ không còn tăng nóng mà bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với nhu cầu thực mới có thể duy trì thanh khoản. Ngược lại, các lô đất mang tính đầu cơ cao sẽ ngày càng khó giao dịch.

Do đó, theo khuyến nghị của Savills Việt Nam, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược, ưu tiên các tài sản có giá trị khai thác thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định, thay vì kỳ vọng vào tăng giá ngắn hạn.

Bởi khi các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý được siết chặt hơn, thị trường sẽ vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn và buộc nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn cũng như năng lực tài chính đủ mạnh để thích ứng với chu kỳ mới.

Nhận định chung về thị trường đất nền trong năm 2026, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - nhận định, đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm, tuy nhiên mức độ quan tâm sẽ giảm dần so với giai đoạn trước.

Về các khu vực được nhà đầu tư quan tâm, ông Chung cho biết năm 2024 ghi nhận thị trường Hưng Yên phát triển mạnh, năm 2025 là Bắc Ninh với mức độ sôi động cao.

Sang năm 2026, ông dự báo thị trường Hải Phòng, đặc biệt là khu vực Hải Dương cũ, sẽ trở thành điểm đến mới hấp dẫn của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các tỉnh gắn với khu công nghiệp quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên vẫn duy trì mức độ quan tâm cao, trong đó Hải Phòng được xem là thị trường mới đáng chú ý của phân khúc đất nền.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi các quy định pháp lý mới được áp dụng đồng bộ.

Các yếu tố như mã định danh bất động sản, bảng giá đất sát thực tế hay quy định hạn chế phân lô bán nền sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, đồng thời loại bỏ các yếu tố đầu cơ thiếu bền vững.

Với bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư sẽ buộc phải thay đổi chiến lược, từ chạy theo sóng ngắn hạn sang lựa chọn kỹ lưỡng, dài hạn và có cơ sở. Đây không chỉ là sự điều chỉnh của thị trường, mà còn là quá trình tái cấu trúc cần thiết để bất động sản phát triển lành mạnh hơn trong những năm tới.