Đại diện Bộ Xây dựng: Hết niên hạn chung cư, quyền tài sản của người dân vẫn được đảm bảo

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng ngày 22/9, bà Hoàng Thu Hằng cho biết, quy định về niên hạn và thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là nội dung hoàn toàn mới.

Thực tế, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ vào pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, khung pháp lý hiện hành vẫn chưa làm rõ đầy đủ quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.

"Sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại: Quyền tài sản không bị mất đi," bà Hằng nhấn mạnh.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, điểm mới trong dự thảo Luật Nhà ở là các quyền lợi này sẽ được cụ thể hóa tùy theo từng giai đoạn xây dựng công trình như.

Đối với chung cư xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ có quyền nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, quyền mua nhà ở xã hội, hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ sở hữu.

Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

Bà Hằng cho rằng các quy định được đưa ra trong dự thảo Luật Nhà ở nhằm kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, một số thông tin đang bị diễn giải sai lệch tinh thần Nghị quyết 21, gây tác động không phù hợp tới thị trường bất động sản.

Ông Hiếu khẳng định việc lan truyền thông điệp người dân phải "mua chung cư nhanh" vì nhà trước Nghị quyết 21 sở hữu lâu dài còn sau Nghị quyết 21 có thời hạn là hoàn toàn sai lệch. Bản chất vấn đề không phải là sự chuyển đổi đột ngột sang sở hữu có thời hạn, mà là tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý bảo vệ quyền lợi người sở hữu khi công trình hết khả năng sử dụng.

Ông Hiếu cho biết định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới xuất hiện tại Nghị quyết 21. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ không ghi thời hạn nhưng vẫn tồn tại khoảng trống trong việc xác định quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi công trình xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Luật Nhà ở 2023 đã từng bước hoàn thiện vấn đề này, quy định rõ hơn về xử lý nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn, việc phá dỡ, xây dựng lại và quyền, nghĩa vụ của các bên.

"Nghị quyết 21 là một bước tiến, hoàn thiện nhất về quy định pháp lý với việc sở hữu nhà chung cư. Nhưng chúng ta cần hiểu đây không phải nội dung mới, để tránh các thông tin không đúng với tinh thần Nghị quyết. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới", Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, lưu ý.

Tuy nhiên, TS. Phan Đức Hiếu nhìn nhận việc thể chế hóa các quy định này đặt ra nhiều thách thức, đặc biệt cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.

Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế.

Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.

Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.

Theo ông, việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.