Đà Nẵng: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dần lấy lại nhịp độ nhưng sẽ phân hóa và thận trọng hơn?

Lực đẩy quan trọng nhất

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài bởi dịch bệnh và những biến động vĩ mô, sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch đang trở thành lực đẩy quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Với vai trò là trung tâm du lịch – dịch vụ của khu vực miền Trung, Đà Nẵng sở hữu lợi thế hiếm có khi hội tụ đồng thời hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, tài nguyên du lịch đa dạng và thương hiệu điểm đến đã được khẳng định trên bản đồ quốc tế.

Khi lượng khách du lịch quay trở lại và tăng trưởng ổn định, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm cao cấp cũng theo đó gia tăng, tạo nền tảng vững chắc cho sự hồi sinh của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – vốn từng chịu áp lực lớn về thanh khoản và hiệu quả khai thác trong giai đoạn 2022–2024.

Năm 2025 là năm đánh dấu sự phục hồi mạnh của ngành du lịch Đà Nẵng. Theo Thống kê TP. Đà Nẵng dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 12,04%, cho thấy sự khởi sắc của ngành du lịch trong cả năm 2025. Các cơ sở lưu trú phục vụ hơn 17,8 triệu lượt khách du lịch, tăng 18,3% so với năm 2024. Trong đó, khách quốc tế khoảng hơn 7,7 triệu lượt, tăng 25,8%, khách trong nước khoảng 10,1 triệu lượt, tăng 13,1%. Số ngày lưu trú bình quân của khách ngủ qua đêm tính chung cả năm đạt 1,88 ngày/lượt khách; trong đó khách quốc tế đạt 1,98 ngày/lượt.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Đà Nẵng là một trong những địa phương phục hồi du lịch rõ nét nhất cả nước. Sự tăng trưởng của dòng khách kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ và khách sạn, tạo nền tảng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng từng bước ấm lên.

Một điểm đáng chú ý là sự phục hồi của du lịch Đà Nẵng hiện nay mang tính bền vững hơn so với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Thành phố không chỉ tập trung vào việc tăng số lượng khách mà còn định hướng nâng cao chất lượng dịch vụ, kéo dài thời gian lưu trú và đa dạng hóa trải nghiệm du lịch như du lịch MICE, du lịch lễ hội, du lịch xanh, du lịch chăm sóc sức khỏe. Chiến lược này giúp nhu cầu lưu trú không còn phụ thuộc quá lớn vào mùa vụ, từ đó cải thiện tính ổn định của dòng tiền khai thác bất động sản nghỉ dưỡng. Với nhà đầu tư, đây là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng sinh lời thực chất, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá tài sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “đối với bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch chính là ‘đầu kéo’ quan trọng nhất. Khi dòng khách quay trở lại và tăng trưởng ổn định, bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể vận hành hiệu quả, tạo ra dòng tiền và từ đó khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Đà Nẵng là một trong số ít thị trường hội tụ đủ điều kiện để đón chu kỳ phục hồi này nhờ thương hiệu điểm đến mạnh và hạ tầng đồng bộ”. Nhận định này cho thấy mối quan hệ mang tính sống còn giữa du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời lý giải vì sao Đà Nẵng đang được nhìn nhận là thị trường đi trước trong quá trình hồi phục của phân khúc này.

Nhưng sẽ có sự phân hóa

Dù du lịch phục hồi đang đóng vai trò là lực đẩy quan trọng nhất đối với bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, quá trình hồi sinh của thị trường này sẽ không diễn ra đồng đều mà đi kèm sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Theo CBRE, nguồn cung mới trong giai đoạn 2024-2025 vẫn khá hạn chế. Một số dự án cao cấp như: Mandarin Oriental hay Sun Costa Residence ghi nhận mức giá cao nhờ vị trí đắc địa và tiêu chuẩn phát triển cao cấp. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng vẫn thấp, chỉ khoảng 14-15 căn mỗi năm, phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư.

Ngược lại, phân khúc condotel cho thấy tín hiệu tích cực hơn, với tỷ lệ hấp thụ gần 89% trong quý II/2025. Mức giá “mềm” hơn và khả năng khai thác linh hoạt giúp condotel phù hợp với nhóm nhà đầu tư trung lưu, song chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và đơn vị vận hành uy tín mới giữ được sức hút.

Tuy nhiên, một điểm khác biệt lớn của chu kỳ hiện nay là nhà đầu tư thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn 2016–2019. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, phần lớn nhà đầu tư chuyển sang chiến lược trung - dài hạn, chú trọng hiệu quả khai thác thực tế.

Theo các chuyên gia, du lịch phục hồi không đồng nghĩa với việc mọi dự án nghỉ dưỡng đều sinh lời. Công suất phòng, chất lượng dịch vụ, khả năng thu hút khách và mô hình quản lý vận hành mới là yếu tố quyết định dòng tiền. Bất động sản nghỉ dưỡng đang dần quay về đúng bản chất: là tài sản gắn với hoạt động du lịch, không còn là công cụ đầu cơ thuần túy.

Theo ông Nguyễn Văn Đính: “du lịch phục hồi là điều kiện cần, nhưng không phải điều kiện đủ để bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng đồng loạt. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng, gắn với nhu cầu du lịch thực và được vận hành bài bản mới có thể phục hồi bền vững”. Nhận định này phản ánh rõ xu hướng phân hóa tất yếu của thị trường Đà Nẵng, khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng và đặt nặng yếu tố dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ở góc độ đầu tư, sự phân hóa này vừa là thách thức, vừa là cơ hội. Thách thức nằm ở chỗ thị trường không còn “dễ dãi” như giai đoạn trước, buộc nhà đầu tư phải có kiến thức, tầm nhìn và khả năng đánh giá sâu về dự án. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để dòng vốn thông minh tìm đến những sản phẩm chất lượng, có mức giá hợp lý sau điều chỉnh và tiềm năng tăng trưởng gắn liền với sự phát triển bền vững của du lịch Đà Nẵng. Những dự án đáp ứng được cả ba yếu tố: vị trí – pháp lý – vận hành sẽ là nhóm dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới, trong khi phần còn lại nhiều khả năng sẽ tiếp tục “nằm im” hoặc phải tái cấu trúc mạnh mẽ.