Cơ hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn trong bối cảnh mới

Dòng tiền “thông minh” quay trở lại

Sau giai đoạn 2021–2023 tăng trưởng nóng và 2023–2024 đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản, tín dụng và pháp lý, thị trường bất động sản hiện đang dần bước vào trạng thái ổn định hơn. Mặt bằng giá tại nhiều khu vực không còn tăng phi mã, thậm chí có sự điều chỉnh cục bộ, trong khi các chính sách tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ tín dụng đang được triển khai.

Chính sự “lắng lại” này lại mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn. Khi thị trường không còn bị chi phối bởi tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), giá tài sản có xu hướng phản ánh sát hơn giá trị thực. Đây là điều kiện lý tưởng để những người có tầm nhìn và khả năng phân tích lựa chọn được sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý.

Thực tế cho thấy, trong bất kỳ chu kỳ nào, giai đoạn thị trường trầm lắng thường là lúc tích lũy tài sản hiệu quả nhất. Khi chu kỳ tăng trưởng quay trở lại, những tài sản được mua vào ở vùng giá hợp lý sẽ có dư địa tăng trưởng lớn hơn.

Một điểm đáng chú ý trong bối cảnh mới là sự thay đổi của dòng tiền đầu tư. Nếu trước đây dòng tiền mang tính đầu cơ ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, thì hiện nay, dòng tiền “thông minh” – hướng đến giá trị thực và lợi nhuận bền vững – đang dần chiếm ưu thế.

Nhà đầu tư không còn dễ dàng “xuống tiền” chỉ vì thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, tiến độ dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế như cho thuê hoặc kinh doanh.

Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn, nơi những sản phẩm chất lượng, đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế. Đồng thời, nó cũng loại bỏ dần những dự án yếu kém, thiếu minh bạch – vốn là nguyên nhân gây rủi ro trong các chu kỳ trước.

Trong bối cảnh mới, chiến lược đầu tư “đi chậm mà chắc” đang trở thành xu hướng chủ đạo. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn.

Việc sử dụng vốn tự có cao hơn, giảm phụ thuộc vào vay ngân hàng giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính và có thể “chịu đựng” được những biến động ngắn hạn của thị trường. Đồng thời, họ cũng có nhiều thời gian hơn để chờ đợi giá trị tài sản tăng trưởng theo đúng tiềm năng.

Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng được chú trọng. Thay vì “tất tay” vào một loại hình bất động sản, nhà đầu tư có xu hướng phân bổ vào nhiều phân khúc khác nhau như căn hộ cho thuê, đất nền vùng ven có pháp lý rõ ràng, hoặc bất động sản gắn với nhu cầu khai thác thực tế.

Lãi suất tăng lại mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Theo các chuyên gia, lãi suất tăng khiến cho thị trường bất động sản nhiều biến động, nhưng đây cũng là cơ hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Khi lãi suất đi lên, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn – vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính – sẽ bị thu hẹp đáng kể. Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn buộc phải giảm tốc, thậm chí rút lui khỏi thị trường do áp lực chi phí lãi vay gia tăng. Hệ quả là mức độ cạnh tranh giảm xuống, đặc biệt ở những phân khúc từng bị “thổi giá” trong giai đoạn trước. Đây là thời điểm mà giá tài sản có xu hướng điều chỉnh về gần hơn với giá trị thực, tạo ra “biên an toàn” hấp dẫn cho những người mua không chịu áp lực tài chính ngắn hạn.

Không chỉ vậy, khi lãi suất tăng, tâm lý thị trường cũng thay đổi rõ rệt. Sự hưng phấn được thay bằng sự cân nhắc, thận trọng, khiến các quyết định đầu tư trở nên lý trí hơn. Những sản phẩm kém chất lượng, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút dòng tiền, trong khi các tài sản có giá trị khai thác thực, vị trí tốt và pháp lý rõ ràng lại nổi bật hơn. Điều này vô hình trung giúp “thanh lọc” thị trường, tạo điều kiện để nhà đầu tư dài hạn lựa chọn được những tài sản tốt với mức giá hợp lý, thay vì phải mua trong trạng thái bị đẩy giá bởi tâm lý đám đông.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn.

"Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng", VARS IRE nhấn mạnh.

Theo VARS IRE, quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.