Chuyển nhượng đất: Bên mua nợ thuế khi nhận nộp thay, bên bán có bị tạm hoãn xuất cảnh không?

Hỏi: 

Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, các bên thỏa thuận bên mua có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thay cho bên bán.

Trong trường hợp bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thời hạn nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo thỏa thuận, thì:

(1) Bên bán có phải chịu trách nhiệm đối với số tiền thuế chưa nộp, tiền chậm nộp hoặc tiền phạt phát sinh do bên mua không kê khai, nộp thuế hoặc kê khai, nộp thuế không đúng thời hạn hay không?

(2) Trường hợp bên mua đã được thỏa thuận có trách nhiệm kê khai, nộp thuế thay cho bên bán nhưng không thực hiện nghĩa vụ này, cơ quan thuế có thể yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ thuế hoặc áp dụng các biện pháp xử lý, cưỡng chế đối với bên bán hay không?

(3) Trường hợp bên mua không thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thay cho bên bán, bên bán có thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh do còn nợ nghĩa vụ thuế hay không?

Trả lời:

Thuế cơ sở 8 Thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn nội dung trên như sau:

1. Về nghĩa vụ thuế TNCN và thỏa thuận nộp thay trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành, nghĩa vụ tài chính về thuế TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản về nguyên tắc gốc thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).

Tuy nhiên, pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự, theo đó, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận trong hợp đồng công chứng về việc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) chịu trách nhiệm kê khai và nộp thay khoản thuế này cho bên bán.

2. Về trách nhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay nhưng bên mua vi phạm cam kết, trách nhiệm pháp lý được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Từ các quy định trên, có thể xác định nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế vẫn thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán) theo quy định pháp luật quản lý thuế; thỏa thuận bên mua nộp thay chỉ có giá trị ràng buộc về mặt dân sự giữa các bên.

Trường hợp bên mua vi phạm cam kết dẫn đến việc hồ sơ bị chậm trễ hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.

Để đảm bảo tiến độ giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và tránh phát sinh chế tài do chậm nộp tiền thuế, bên bán có thể chủ động hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước với cơ quan nhà nước. Sau khi thực hiện, bên bán có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bên mua hoàn trả số tiền thuế đã nộp, khoản tiền chậm nộp tương ứng (nếu có)cùng các thiệt hại vật chất phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng của bên mua theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự.

3. Về quy định đăng ký biến động đất đai liên quan đến giao dịch chuyển nhượng.

Thuế cơ sở 8 Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ông/bà lưu ý tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thuộc điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024), trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (tính từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực hoặc theo thỏa thuận hợp pháp của các bên), người sử dụng đất có trách nhiệm phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cập nhật thông tin pháp lý theo đúng quy định của pháp luật, tránh các chế tài xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do chậm đăng ký biến động.