Chuyên gia: Bất động sản 2026 không còn “tăng nóng”, nhà đầu tư phải thận trọng

Ba thay đổi chính sách cần đặc biệt lưu ý

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ – cho rằng năm 2026 có ba điểm mới quan trọng từ các quy định pháp luật mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần quan tâm.

Thứ nhất là cách áp dụng bảng giá đất. Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được ban hành ổn định trong chu kỳ 5 năm, thay vì điều chỉnh hàng năm như trước. Điều này giúp doanh nghiệp có cơ sở ổn định hơn khi xây dựng kế hoạch tài chính và chiến lược đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, sự ổn định không đồng nghĩa với cố định cứng nhắc. Cơ chế điều chỉnh thông qua hệ số K sẽ tạo độ linh hoạt cho từng địa phương. Các tỉnh, thành được quyền quyết định hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế, có thể là 1, 1.2 hoặc thậm chí 0.5. Dư địa này giúp chính quyền chủ động hơn trong quản lý tài chính đất đai.

Điểm nhấn thứ hai liên quan đến cơ chế thu hồi đất. Trước đây, việc thu hồi đất gần như phải đạt mức đồng thuận 100%, điều rất khó khả thi. Nay, quy định mới cho phép thực hiện khi đạt đồng thuận từ 75% diện tích đất và 75% số chủ sở hữu. Theo TS. Cấn Văn Lực, đây là bước tiến mang tính đột phá, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn lớn của nhiều dự án.

Thứ ba là câu chuyện tín dụng. Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng chung khoảng 15%. Tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt quá mức bình quân này, trừ khi có biến động đặc biệt của thị trường.

Ông Lực nhấn mạnh sự phân hóa trong điều hành: tín dụng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ được kiểm soát chặt hơn; trong khi cho vay mua nhà vẫn còn dư địa, do năm trước tăng trưởng ở mức thấp. Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thuộc nhóm ưu tiên.

Nhà đầu tư phải thay đổi tư duy

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định năm 2026 buộc nhà đầu tư chuyển sang chiến lược chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản rõ ràng và kiểm soát rủi ro tốt.

Trong bối cảnh thị trường minh bạch hơn, dòng tiền được kiểm soát chặt và cạnh tranh gia tăng, những nhà đầu tư phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể sẽ gặp rủi ro lớn.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu nhờ nhu cầu ở thực duy trì cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và hạ tầng được đầu tư mạnh. Tuy nhiên, thị trường nhiều khả năng sẽ không còn các đợt “sóng” tăng nóng diện rộng, mà bước vào giai đoạn thanh lọc, nơi năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Nói cách khác, bất động sản năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là bài kiểm tra về sức bền và kỷ luật tài chính.

Doanh nghiệp phải tái cấu trúc để thích ứng

Ở góc độ doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực đưa ra ba khuyến nghị quan trọng trong bối cảnh chi phí vốn tăng và dòng tiền khó khăn.

Trước hết là cơ cấu lại dòng tiền và danh mục sản phẩm. Doanh nghiệp cần rà soát kỹ các dự án, ưu tiên nguồn lực cho những dự án khả thi, tránh dàn trải.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn. Thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần mở rộng kênh huy động như trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), niêm yết trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn từ quỹ đầu tư, vốn ngoại hoặc tăng vốn tự có.

Thứ ba, hạn chế đầu tư tràn lan. “Nguồn tiền có hạn mà cùng lúc triển khai quá nhiều dự án thì rủi ro là điều khó tránh”, ông Lực cảnh báo.

Đáng chú ý, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, ông cũng kêu gọi doanh nghiệp chủ động điều tiết giá bán ở mức hợp lý, đồng hành cùng Chính phủ và người dân. Theo ông, đây không chỉ là bài toán kinh doanh mà còn là vấn đề đạo đức và phát triển bền vững.

Trong bức tranh 2026, cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng không dành cho mọi nhà đầu tư. Những quyết định dựa trên phân tích kỹ lưỡng, quản trị rủi ro chặt chẽ và tầm nhìn dài hạn sẽ là chìa khóa để tồn tại và hưởng lợi trong chu kỳ mới của thị trường.