Chung cư Hà Nội vẫn tiếp diễn đà tăng, vùng ven dẫn dắt nguồn cung

Giá chung cư tiếp tục đi lên dù thanh khoản yếu

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, mặt bằng giá chung cư Hà Nội tại khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, bức tranh về giá có sự phân hoá mạnh mẽ giữa các khu vực. Tại, các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là Văn Giang, giá chung cư duy trì mức giá 60 – 70 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 50% so với nội đô. Khoảng chênh lệch này giúp khu vực vệ tinh trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.

Thực tế, trong suốt hai năm qua, giá chung cư Hà Nội liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Mức tăng không còn mang tính đột biến như giai đoạn 2021–2022, nhưng xu hướng đi lên vẫn rất rõ ràng. Trên thị trường sơ cấp, nhiều dự án mở bán mới đã thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với các năm trước. Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ đã bàn giao cũng ghi nhận mức tăng đều, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá khó giảm là tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Từ năm 2020 đến nay, số lượng dự án được phê duyệt mới giảm mạnh do quá trình rà soát pháp lý, thủ tục đầu tư và quy hoạch đô thị ngày càng chặt chẽ. Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn khiến thị trường rơi vào trạng thái “cung không đủ cầu”.

Đáng chú ý, lực cầu hiện nay không còn đến từ nhà đầu tư lướt sóng mà chủ yếu là người mua ở thực và nhóm tích sản dài hạn. Điều này khiến giá tăng chậm nhưng bền vững hơn. Người mua không kỳ vọng lợi nhuận nhanh, mà tập trung vào giá trị sử dụng và khả năng tăng giá dài hạn.

Ngoài ra, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cũng góp phần đẩy giá bán lên cao. Giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí pháp lý… đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Các chủ đầu tư buộc phải thiết lập mặt bằng giá mới để đảm bảo biên lợi nhuận. Vì vậy, khả năng giá chung cư giảm sâu trong ngắn hạn gần như rất thấp.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Khi nội đô không còn nhiều dư địa phát triển, vùng ven trở thành lựa chọn tất yếu của các chủ đầu tư. Những khu vực lân cận đang nổi lên như các “thủ phủ căn hộ” mới của Hà Nội.

Trong vài năm trở lại đây, hàng loạt dự án đại đô thị quy mô lớn đã được triển khai tại các khu vực này. Các dự án thường có diện tích hàng chục đến hàng trăm hecta, tích hợp đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, hồ điều hòa… tạo nên mô hình “thành phố trong thành phố”.

Việc phát triển các đại đô thị vùng ven giúp giải quyết nhiều bài toán cùng lúc: giảm áp lực dân số cho nội đô, tạo quỹ nhà ở lớn và đồng bộ, đồng thời mở rộng không gian phát triển của thành phố. Đây cũng là xu hướng phát triển đô thị phổ biến trên thế giới.

Ngoài ra, giá đất vùng ven vẫn còn “mềm” hơn so với nội đô, giúp các chủ đầu tư có thể phát triển dự án quy mô lớn với mức giá dễ tiếp cận hơn. Điều này đặc biệt phù hợp với nhóm người mua trẻ và gia đình trẻ – nhóm khách hàng chính của thị trường căn hộ hiện nay.

Cũng theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang là động lực chính với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết dù có biến động lãi suất nhưng thị trường vẫn giữ được sự ổn định về cả nguồn cung lẫn thanh khoản. Ông Trần Minh Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.

Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự kiến đạt 35.000 – 40.000 căn, trong đó khu vực Văn Giang tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn.

Xu hướng phát triển nguồn cung ra vùng ven mang lại nhiều cơ hội cho thị trường, nhưng cũng đi kèm không ít thách thức. Cơ hội lớn nhất là khả năng mở rộng nguồn cung và tạo ra các khu đô thị hiện đại, đồng bộ.

Tuy nhiên, thách thức nằm ở việc đảm bảo hạ tầng và tiện ích phát triển đồng bộ với tốc độ đô thị hóa. Nếu hạ tầng không theo kịp, các khu đô thị vùng ven có thể rơi vào tình trạng thiếu tiện ích, gây bất tiện cho cư dân.

Ngoài ra, việc nguồn cung tập trung quá nhiều vào một số khu vực cũng có thể tạo ra rủi ro dư cung cục bộ trong tương lai. Thị trường cần được phát triển một cách cân bằng và bền vững.