Chủ tịch HoREA: Thủ tục pháp lý vẫn là “điểm nghẽn” của nhà ở xã hội

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Nhiều cơ chế, chính sách mới được ban hành đã góp phần cải thiện môi trường pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư. Tuy nhiên, để thúc đẩy nguồn cung NOXH trong thời gian tới, vẫn cần tiếp tục tháo gỡ một số rào cản lớn.

Theo ông Châu, một trong những vấn đề đáng chú ý hiện nay là khả năng tiếp cận nguồn vốn. Dù Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn tín dụng ưu đãi, nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn những điểm chưa thống nhất giữa các quy định, khiến doanh nghiệp chưa dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này.

Ngành ngân hàng đã có nhiều nỗ lực khi triển khai chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội. Ban đầu, gói tín dụng do các ngân hàng thương mại tham gia có quy mô khoảng 120.000 tỷ đồng, hiện đã được mở rộng lên khoảng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của nhiều tổ chức tín dụng. Tuy vậy, theo các doanh nghiệp, cơ chế triển khai vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thuận lợi hơn. Bởi hiện nay nhiều dự án nhà ở, kể cả nhà ở thương mại, phải vay vốn với lãi suất khá cao, có thời điểm lên tới khoảng 14%/năm.

Đối với người mua nhà ở xã hội, lãi suất vay cũng là yếu tố cần tiếp tục điều chỉnh theo hướng ưu đãi hơn. Hiện người dân có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4%/năm. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy mức lãi suất hỗ trợ cho người thu nhập thấp thường thấp hơn. Vì vậy, các chuyên gia kiến nghị nên xem xét giảm lãi suất vay mua NOXH xuống khoảng 4,8%/năm, tương tự mức từng áp dụng trong giai đoạn trước đây.

Chủ tịch HoREA, bên cạnh bài toán vốn, thủ tục pháp lý vẫn được xem là “điểm nghẽn” lớn đối với việc phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NOXH vẫn khá phức tạp và kéo dài. Do đó, cần tiếp tục rà soát và rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Ngoài ra, một số quy định liên quan đến quy hoạch và cơ cấu căn hộ trong dự án NOXH cũng cần được điều chỉnh linh hoạt hơn. Trên thực tế, nhu cầu của người thu nhập thấp chủ yếu tập trung ở các căn hộ có diện tích nhỏ và vừa, trong khi một số quy định hiện hành có thể khiến tỷ lệ căn hộ diện tích lớn tăng lên. Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn cung.

Một vấn đề khác được các chuyên gia đề cập là cần có chính sách hỗ trợ phát triển hệ thống nhà trọ cho thuê do cá nhân đầu tư. Đây là loại hình đang đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động, đặc biệt tại các khu công nghiệp và đô thị lớn. Nếu có cơ chế hỗ trợ phù hợp, việc nâng cấp và phát triển hệ thống nhà trọ có thể bổ sung đáng kể nguồn cung nhà ở giá rẻ cho xã hội.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết một trong những trở ngại lớn hiện nay là hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới. Nhiều doanh nghiệp nhà nước chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, khiến năng lực tài chính bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn.

Hiện vốn chủ sở hữu của HUD ở mức khoảng 2.900 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp phải phân bổ cho 15-16 dự án trên quỹ đất gần 1.000 ha trên cả nước. Điều này khiến nguồn lực dành cho các dự án mới gần như cạn kiệt. Với những dự án quy mô lớn, chẳng hạn dự án khoảng 50 ha tại Hòa Lạc (Hà Nội), khả năng tham gia của doanh nghiệp trở nên rất hạn chế do vượt quá năng lực tài chính hiện tại.

Không chỉ khó khăn về vốn chủ sở hữu, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản lớn. Các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà cho vay dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030, tổng nguồn vốn đầu tư cần khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu vốn vay ngân hàng chiếm 20-25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng đáng kể. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Từ thực tế này, các doanh nghiệp kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành riêng cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới mức lãi suất ổn định, dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp nhằm tạo sự yên tâm cho các tổ chức tín dụng khi tham gia cho vay.

Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý liên quan đến quy hoạch cũng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Có những dự án đã được giao cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa được phê duyệt quy hoạch phân khu, dẫn đến việc chưa xác định được các chỉ tiêu như chiều cao hay mật độ xây dựng.

Theo các doanh nghiệp, đối với những dự án quy mô nhỏ trong khu vực nội đô, cơ quan quản lý cần áp dụng tư duy quy hoạch linh hoạt hơn. Thay vì áp đặt cứng nhắc quy mô dân số và yêu cầu chủ đầu tư phải tự xây dựng toàn bộ hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản như quy mô công trình, số lớp học hay các tiện ích cần thiết để tính toán quy mô dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế hay trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí hạ tầng đều do doanh nghiệp gánh, sức hấp dẫn của các dự án NOXH đối với nhà đầu tư sẽ giảm đáng kể.

Các doanh nghiệp cũng đề xuất những khu NOXH quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30–45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 mới có cơ hội trở thành hiện thực.