Cầu thuê nhà tăng vọt, vì sao giá vẫn “đứng hình”

Dù nhu cầu tìm thuê nhà tại TP.HCM tăng mạnh ngay từ những tuần đầu năm 2026, mặt bằng giá lại gần như đi ngang, thậm chí ở một số khu vực còn ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ. Diễn biến “cầu tăng, giá chưa tăng” đang cho thấy bức tranh thị trường cho thuê có nhiều thay đổi so với các giai đoạn trước.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM tăng rõ rệt trong tháng 1/2026. Thành phố tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi chiếm khoảng 50% tổng lượng quan tâm bất động sản trên toàn quốc. Riêng phân khúc cho thuê, nhu cầu tại địa bàn cũ của TP.HCM tăng 60% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi lượng tin đăng cũng tăng 45%.

Đáng chú ý, phòng trọ cho thuê là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất, với mức tăng quan tâm lên tới 130% so với tháng 1/2026. Chung cư và nhà riêng cho thuê cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 52% và 50%. Đây là giai đoạn người lao động, sinh viên quay trở lại thành phố sau Tết, khiến nhu cầu tìm chỗ ở bùng lên theo tính chu kỳ quen thuộc.

Tuy nhiên, trái với quy luật cung – cầu thông thường, giá rao thuê phổ biến vẫn ít biến động so với các quý trước. Ở một số tuyến phố trung tâm, không ít mặt bằng vẫn để trống dù đã qua cao điểm mua sắm cuối năm.

Có ba nguyên nhân chính lý giải hiện tượng này. Thứ nhất, nguồn cung không còn khan hiếm. Sau hai năm thị trường mua bán trầm lắng, nhiều chủ nhà và nhà đầu tư chuyển hướng sang cho thuê để duy trì dòng tiền thay vì chờ tăng giá bán. Lượng sản phẩm dồi dào giúp thị trường giữ trạng thái cân bằng, hạn chế khả năng tăng giá đột biến.

Thứ hai, nhu cầu tăng chủ yếu tập trung ở phân khúc phổ thông – nhóm sản phẩm phục vụ ở thực. Phòng trọ, căn hộ tầm trung và nhà riêng giá vừa phải là những loại hình được tìm kiếm nhiều nhất. Đây là phân khúc nhạy cảm với thu nhập người thuê, nên chủ nhà khó đẩy giá cao nếu không muốn mất khách. Trong bối cảnh thu nhập của đa số người lao động chưa cải thiện mạnh, biên độ tăng giá vì thế bị giới hạn.

Thứ ba, bối cảnh kinh tế vĩ mô dù có tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ tạo một chu kỳ tăng giá diện rộng. Tháng 1/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 9%; số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động tăng 45,6%; chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 21%. Tuy vậy, lãi suất vay mua nhà vẫn phổ biến từ 9%/năm trở lên, khiến nhiều người chưa sẵn sàng chuyển từ thuê sang mua. Điều này giúp thị trường cho thuê duy trì nhu cầu ổn định nhưng chưa tạo áp lực tăng giá.