Căn hộ ven TP Hồ Chí Minh “đua nhau” tăng giá

Giá bán liên tục biến động

Ghi nhận trong năm 2025–2026, giá căn hộ tại các khu vực ven Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 10–20%, thậm chí có nơi ghi nhận mức tăng cao hơn. Nếu như trước đây, mức giá 25–30 triệu đồng/m² từng được xem là phổ biến tại Bình Dương hoặc Long An, thì hiện nay nhiều dự án mới đã chạm ngưỡng 35–45 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn với các dự án có vị trí tốt hoặc tiện ích đồng bộ.

Thực tế, ghi nhận từ đầu năm đến nay cho thấy nhiều dự án chung cư tại các phường vừa sáp nhập và các tỉnh giáp ranh TP HCM liên tục điều chỉnh giá bán. Không ít dự án tăng hai chữ số chỉ trong thời gian ngắn, đưa mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh tiến sát khu vực nội thành TP HCM.

Tại khu vực TP HCM mở rộng, nhiều dự án ở các phường Dĩ An, Đông Hòa, Thuận An, Tân Đông Hiệp (Bình Dương cũ) đang mở bán hoặc chuẩn bị ra hàng đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Chẳng hạn, một dự án của chủ đầu tư Phú Đông Group hiện có giá trung bình khoảng 43 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái và khoảng 10% so với cuối năm trước.

Đáng chú ý, nhiều dự án chuẩn bị ra mắt thị trường được dự kiến chào giá từ 45- 60 triệu đồng mỗi m2, thậm chí một số dự án mới vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 10-30% so với mặt bằng chung trong khu vực.

Xu hướng tăng giá tương tự cũng xuất hiện tại khu vực Tây Ninh. Nhiều dự án căn hộ đang triển khai ở Mỹ Yên, Đức Hòa, Lương Hòa hay Bến Lức ghi nhận mặt bằng giá mới.

Dữ liệu lịch sử giá từ Batdongsan cho thấy, tính đến tháng 2, giá căn hộ tại nội thành TP HCM ít biến động, một số dự án mở bán mới điều chỉnh tăng nhẹ khoảng 3-5%. Ngược lại, tại Bình Dương cũ và Tây Ninh, tốc độ tăng giá nhanh hơn, chủ yếu do các dự án mới thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Cụ thể, giá chung cư tại khu vực Bến Lức, Mỹ Yên, Đức Hòa, Dĩ An, Đông Hòa, Thủ Dầu Một... cũ tăng 8-10%.

Báo cáo của CBRE Việt Nam ghi nhận xu hướng tương tự khi giá căn hộ tại các địa phương lân cận tăng nhanh hơn khu lõi TP HCM. Năm qua, chung cư trung tâm tăng khoảng 15-21%, trong khi Bình Dương tăng gần 25% và Tây Ninh tăng 19-41%. Theo CBRE, 60% nguồn cung mới đang triển khai tại Bình Dương chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá khoảng 55-70 triệu đồng mỗi m2, còn các dự án sắp mở bán tại Tây Ninh dự kiến khoảng 40-50 triệu đồng mỗi m2, kéo mặt bằng giá nhiều khả năng tiếp tục biến động.

Giá sẽ khó giảm sâu

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ ven tăng nhanh là do nguồn cung vẫn chưa thực sự dồi dào. Các vướng mắc pháp lý trong thời gian qua khiến nhiều dự án bị chậm triển khai, dẫn đến tình trạng “cung không đủ cầu”.

Tại Thành phố Thủ Đức, dù được định hướng trở thành trung tâm mới, số lượng dự án đủ điều kiện mở bán vẫn không nhiều. Điều này khiến mỗi đợt ra hàng mới đều thu hút sự quan tâm lớn và nhanh chóng được hấp thụ.

Tương tự, tại Long An hay Đồng Nai, quỹ đất còn lớn nhưng không phải dự án nào cũng đủ pháp lý để triển khai ngay. Sự khan hiếm tương đối này góp phần đẩy giá bán tăng lên.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu ngay cả khi lãi suất tăng, bởi thị trường này thường có độ trễ so với các kênh đầu tư khác. Khi điều kiện thị trường xấu đi, thanh khoản thường giảm trước, trong khi mặt bằng giá hiếm khi điều chỉnh mạnh.

Ông cho rằng tình trạng khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm. Nhiều dự án vướng pháp lý làm cho nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn lớn, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, áp lực tài chính của người bán cũng không quá lớn do nhiều chủ sở hữu sử dụng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp nên có xu hướng giữ tài sản chờ thị trường phục hồi thay vì bán cắt lỗ.

Nhìn về trung và dài hạn, giá căn hộ ven Thành phố Hồ Chí Minh vẫn có dư địa tăng nhờ các yếu tố nền tảng như đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, mức tăng có thể sẽ không quá “nóng” như các giai đoạn trước.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, với sự tham gia của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua ở thực. Những yếu tố như pháp lý, chất lượng dự án và khả năng kết nối sẽ đóng vai trò quyết định.