Căn hộ dịch vụ TP HCM: Nguồn cung chọn lọc, nhu cầu mở ra dư địa mới

Nguồn cung chọn lọc tạo nền tảng cho thị trường

Theo báo cáo “Tóm lược thị trường TP.HCM quý II/2026” của Savills, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP.HCM trong quý II giảm nhẹ xuống khoảng 7.000 căn sau khi một số dự án hạng C quy mô nhỏ ngừng hoạt động. Trong khi đó, nguồn cung hạng A và hạng B tiếp tục duy trì tương đối ổn định.

Đáng chú ý, triển vọng nguồn cung trong những năm tới cũng không quá dồi dào. Savills dự báo đến năm 2029, nguồn cung tương lai của phân khúc này chỉ vào khoảng 1.000 căn.

Đây có thể xem là một trong những yếu tố hỗ trợ quan trọng đối với thị trường căn hộ dịch vụ trong trung và dài hạn.

Khi nguồn cung mới được kiểm soát, đặc biệt tại những khu vực có vị trí thuận tiện, các dự án đang hoạt động có cơ hội duy trì công suất thuê tốt hơn nếu đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Khác với căn hộ chung cư cho thuê, căn hộ dịch vụ thường hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu lưu trú dài ngày và yêu cầu cao hơn về chất lượng vận hành, dịch vụ, nội thất cũng như sự thuận tiện trong sinh hoạt.

Do đó, việc nguồn cung giá rẻ, chất lượng thấp dần được sàng lọc có thể giúp mặt bằng chung của phân khúc nâng lên.

Savills cũng lưu ý rằng sự phát triển của phân khúc căn hộ chung cư cho thuê có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh. Tuy nhiên, chính yếu tố này lại đặt ra động lực để các dự án căn hộ dịch vụ nâng cao chất lượng và khác biệt hóa sản phẩm.

Một tín hiệu tích cực khác nằm ở khả năng vận hành của thị trường.

Trong quý II/2026, công suất thuê căn hộ dịch vụ trung bình đạt khoảng 84%. Theo Savills, công suất tại khu vực trung tâm giảm nhẹ, trong khi các dự án ngoài trung tâm lại ghi nhận sự cải thiện nhờ mức giá thuê hợp lý hơn và khả năng tiếp cận thuận tiện.

Đây là diễn biến đáng chú ý bởi nó cho thấy nhu cầu thuê đang có sự dịch chuyển linh hoạt thay vì chỉ tập trung vào khu vực lõi trung tâm.

Trong bối cảnh mặt bằng chi phí tại các khu vực trung tâm ngày càng cao, những dự án nằm ngoài trung tâm nhưng có kết nối giao thông thuận tiện, chất lượng vận hành tốt và giá thuê hợp lý đang trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn đối với một bộ phận khách thuê.

Đáng chú ý, giá thuê căn hộ dịch vụ bình quân trong quý II/2026 tăng theo quý lên khoảng 560.000 đồng/m²/tháng. Savills cho biết nguyên nhân một phần đến từ việc các dự án hạng C có mức giá thấp rút khỏi thị trường. Giá thuê tại khu vực trung tâm tiếp tục cao hơn đáng kể so với các khu vực ngoài trung tâm.

Khách thuê đang “nâng chuẩn” lựa chọn

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường căn hộ dịch vụ hiện nay có lẽ không nằm ở lượng khách thuê đơn thuần, mà ở sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn.

Theo Savills, lượng tiêu thụ trong quý II/2026 ở mức âm, chủ yếu do lượng khách thuê tại các dự án hạng C suy giảm. Trong khi đó, các dự án hạng B và những dự án ngoài trung tâm vẫn ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực.

Điều này cho thấy khách thuê đang ưu tiên những dự án có vị trí thuận tiện, được quản lý chuyên nghiệp và vận hành tốt.

Đây là một tín hiệu tích cực đối với các chủ đầu tư và đơn vị vận hành có năng lực. Thị trường đang chuyển từ cuộc cạnh tranh đơn thuần về giá sang cạnh tranh về chất lượng dịch vụ, trải nghiệm lưu trú và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Với nhóm khách thuê dài hạn, đặc biệt là chuyên gia nước ngoài, những yếu tố như an ninh, dịch vụ quản lý, nội thất, tiện ích, kết nối tới nơi làm việc và môi trường sống có thể có ý nghĩa quan trọng không kém giá thuê. Do đó, những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí này có khả năng duy trì lợi thế ngay cả khi thị trường xuất hiện thêm các lựa chọn thay thế.

Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM trong năm 2026 đang cho thấy một trạng thái khá đặc biệt: nguồn cung không tăng mạnh, công suất thuê vẫn ở mức cao, trong khi nhu cầu đang ngày càng chọn lọc.

Trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả dự án. Những sản phẩm có vị trí thuận tiện, quản lý chuyên nghiệp, chất lượng vận hành tốt và mức giá phù hợp sẽ có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, các dự án chất lượng thấp, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ, sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn từ căn hộ chung cư cho thuê.

Tuy nhiên, chính sự phân hóa này có thể giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Khi khách thuê sẵn sàng trả tiền cho chất lượng, chủ đầu tư và đơn vị vận hành sẽ có thêm động lực đầu tư vào dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm khách hàng. Về dài hạn, điều này giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và gia tăng tính chuyên nghiệp của toàn phân khúc.