Căn hộ Đà Nẵng: “cú hích” lớn từ nguồn cung, giá liệu có tiếp tục tăng

Nguồn cung đổ bộ mạnh mẽ

Đà Nẵng vốn là thị trường có chu kỳ khá đặc biệt. Nếu Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng dựa trên nhu cầu ở thực lớn, thì Đà Nẵng chịu ảnh hưởng mạnh từ du lịch, đầu tư nghỉ dưỡng và dòng tiền từ các tỉnh miền Trung. Vì vậy, khi du lịch phục hồi mạnh sau đại dịch, phân khúc căn hộ – đặc biệt là căn hộ ven biển và trung tâm – lập tức hưởng lợi.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là tâm lý đầu tư đã thay đổi. Sau giai đoạn “đất nền sốt nóng” rồi đóng băng, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển sang sản phẩm có pháp lý rõ ràng, dễ khai thác dòng tiền, và căn hộ đáp ứng khá đầy đủ các tiêu chí này.

Theo số liệu từ CBRE, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang cải tổ mạnh mẽ về tư duy phát triển sản phẩm. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel) truyền thống, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án căn hộ phân khúc cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài.

Giai đoạn 2024–2025, Đà Nẵng ghi nhận cú hích lớn với tổng hơn 8.000 căn hộ mới ra mắt. Trước năm 2024, mỗi năm Đà Nẵng chỉ có khoảng chưa tới 1.000 căn hộ chào bán mới. Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng lũy kế tính đến quý 1 năm nay ghi nhận 16.000 căn, trong đó 50% là căn hộ cao cấp.

CBRE nêu thực tế, nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp đang tăng nhanh tại Đà Nẵng. Trong năm 2025, gần 60% nguồn cung mới đã thuộc phân khúc cao cấp. Đặc biệt, trong quý 1 năm nay, 100% giỏ hàng chào bán đều chạm ngưỡng hạng sang. Làn sóng nâng cấp này đã đẩy mức giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ. Dưới áp lực tăng giá, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới hiện duy trì ở mức 50-60%.

Dự báo những năm tới, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, trung bình mỗi năm có thêm 5.000 căn hộ và 2.000 sản phẩm thấp tầng. Sự hiện diện của các chủ đầu tư đầu bảng và các thương hiệu vận hành quốc tế sẽ tiếp tục nâng tầm vị thế đô thị của thành phố.

Còn theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp (các sản phẩm mới) căn hộ trên thị trường Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo ghi nhận của đơn vị này, phường Hòa Xuân và An Hải trở thành điểm sáng của thị trường khu căn hộ tại Đà Nẵng. Phân khúc hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc hạng B, hạng C ngày càng khan hiếm. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 10% - 15% so với cùng kỳ…

Dự báo thị trường bất động sản trong năm 2026, DKRA Consulting nhận định, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng. Trong đó, nguồn cung mới dự kiến khoảng 6.000 – 7.000 căn đưa ra thị trường và tập trung phần lớn ở khu vực Ngũ Hành Sơn, An Hải và Hòa Cường.

Cũng theo DKRA Consulting, phân khúc hạng sang và hạng A duy trì vai trò chủ lực trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, đây tiếp tục là phân khúc được đánh giá sẽ dẫn dắt thị trường Đà Nẵng trong năm 2026.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục diễn biến thế nào?

Mặc dù đang trải qua giai đoạn bùng nổ trên thị trường, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư đánh giá phân khúc căn hộ Đà Nẵng đang đối diện với sự mất cân đối ngày càng rõ nét giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

Cụ thể, các dự án cao cấp và hạng sang với mức giá cao (trên 60 triệu đồng/m2) ngày càng chiếm ưu thế, đồng thời mức giá trần cũng không ngừng tăng lên khi các dự án mới công bố ra thị trường. Trong khi đó, phân khúc căn hộ có giá bình dân, đặc biệt là căn hộ chung cư nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực của đông đảo người dân lại có phần hạn chế.

Theo CBE, sản phẩm căn hộ dự kiến duy trì đà tăng giá 10-12% do sự khan hiếm của quỹ đất tại các vị trí trung tâm, ven sông, sát biển. Trong khi đó với bất động sản gắn liền với đất, giá bán dự kiến sẽ tăng trưởng bền vững và chậm lại (khoảng 3-5%) do nguồn cung từ các đại đô thị vệ tinh đang dồi dào, giúp giảm áp lực giá cho người mua có nhu cầu ở thực.

Ông Kiệt Võ, Trưởng Bộ phận nhà ở CBRE nhìn nhận, tình hình bất động sản Đà Nẵng 2 năm gần đây có biến chuyển rõ nét, các sản phẩm tung ra phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. “Con số hấp thụ khoảng 60% khiến mọi người quan ngại liệu có dư cung hay không? Theo tôi, đây chưa phải là con số rủi ro . Bởi trong khoảng thời gian ngắn mà Đà Nẵng đón nguồn cung lớn, giá lại cao, thì con số trên cho thấy thị trường đang duy trì sức khỏe ổn định”, ông Võ nói.

Ông phân tích, trong 60% sản phẩm được hấp thụ, phần lớn là mua để đầu tư chứ không phải vì nhu cầu ở thực. Đà Nẵng có yếu tố địa lý đặc biệt, hệ sinh thái để làm việc, sinh sống tốt nên thu hút du khách, chuyên gia đổ về. Những nhà đầu tư sẽ mua để cho thuê trong thời gian dài vì tỷ lệ sinh lời cũng rất khả quan.

Theo ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia bất động sản khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng (thành viên hội đồng chuyên gia của Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – VARS IRE), mức giá chung cư nội đô Đà Nẵng hiện nay tuy cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, song chỉ tương đương với các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. HCM. Điều này khiến người mua dễ dàng chấp nhận.

Điều cốt yếu, theo ông Vũ, chung cư Đà Nẵng gần như chỉ bán cho nhà đầu tư và người nhập cư. Đây là nhóm khách hàng có độ nhạy cảm về giá thấp hơn nhiều so với người bản địa.

“Người Đà Nẵng không thích sống chung cư, vì đa phần đều đã sở hữu và ưa chuộng nhà mặt đất. Thực tế, đất vùng ven Đà Nẵng vẫn còn rất rẻ, một căn nhà trong ngõ, cách trung tâm 15km, chỉ có giá 2 – 3 tỷ đồng, nguồn cung lại rất nhiều. Chung cư vì thế chỉ bán cho người nhập cư vào Đà Nẵng để hưởng thụ hay khai thác kinh doanh”, ông Vũ thông tin thêm.