Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản

Giá nhà tăng cao, khó kiểm soát

Trong những năm gần đây, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã tăng nhanh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến việc sở hữu nhà trở thành gánh nặng vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận cư dân đô thị.

Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TPHCM hiện đã lên hơn 100 triệu đồng/m2 trong nội thành và khoảng 60-70 triệu đồng/m2 ở các khu vực ngoại ô. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của các thành phố này chỉ khoảng 160 triệu đồng/năm. Sự chênh lệch này phản ánh rõ tình trạng mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập, tước đi cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, ngay cả với nhóm thu nhập trung bình cao.

Bên cạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp khan hiếm trong khi phân khúc trung và cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn, thị trường bất động sản thời gian qua còn chịu tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ, găm giữ đất đai và “thổi giá” do thiếu minh bạch và bất cân xứng thông tin giữa bên mua và bên bán. Điều này không chỉ làm méo mó quan hệ cung – cầu mà còn ảnh hưởng đến mục tiêu an cư và ổn định kinh tế vĩ mô. Sự thiếu vắng các công cụ điều tiết như thuế và tín dụng, hay quy hoạch còn phân tán và thiếu đồng bộ, đã làm cho việc kiểm soát giá trở thành bài toán khó.

Theo một khảo sát của DKRA Group cho thấy, khoảng 70% nhu cầu mua nhà hiện nhằm mục đích đầu tư hoặc đầu cơ, chỉ 30% là mua để ở. Tất nhiên, không loại trừ khả năng một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung để tăng giá bán bất hợp lý. Điều này cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Không thể chạm đến nhà ở thương mại, người thu nhập thấp chỉ còn kỳ vọng vào chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù từ năm 2021 đến giữa năm 2025, cả nước đã có 633.559 căn nhà ở xã hội được triển khai, đạt khoảng 60% chỉ tiêu 1 triệu căn nhà xã hội, song thực tế mới có khoảng 110.436 căn hộ được hoàn thành. Con số này vẫn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế của hàng triệu lao động trẻ và gia đình công nhân.

“Hạ nhiệt” giá nhà bằng cách nào?

Trước thực trạng "giá nhà tăng cao và khó kiểm soát", Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, thể hiện sự quyết liệt của cơ quan quản lý.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới, gồm: Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở và Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Về quan điểm chung, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá cao những nỗ lực, quyết tâm và sự sát sao với tình hình thực tế của Lãnh đạo, các cơ quan ban ngành. Đây là yếu tố then chốt, mang tính quyết định tới mục tiêu phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản. Các chính sách đã đi đúng hướng, tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch, tạo hành lang pháp lý thuận lợi, gia tăng mức độ an toàn trong giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Đồng thời, các giải pháp cũng hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, góp phần từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, về nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại.