Bỏ quy định về giá đất cụ thể, bổ sung cách tính nghĩa vụ tài chính

Bổ sung căn cứ giao đất, đẩy mạnh số hóa quản lý đất đai

Sáng 22/10, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, dự thảo Luật gồm 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024, tập trung quy định các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục.

Về tài chính đất đai, giá đất, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Dự thảo kế thừa, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và cách thức định giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15. Các quy định được hoàn thiện theo hướng thể chế hóa quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Một nội dung mới khác là bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Theo dự thảo, Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, dự thảo điều chỉnh quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng đơn giản hóa. Cụ thể, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo kế thừa các căn cứ của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công. Đối với đất sau cổ phần hóa, dự thảo hoàn thiện quy định theo hướng doanh nghiệp được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất, không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Về cải cách hành chính và chuyển đổi số, mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau; cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Dự thảo phân định thẩm quyền theo hướng cấp xã thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. UBND cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực.

Đề nghị làm rõ cơ chế quản lý đất sau cổ phần hóa

Trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị rà soát quy định tại nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch, bảo đảm thống nhất trong quá trình ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, cơ quan thẩm tra nhấn mạnh yêu cầu tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết số 21; làm rõ mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã, bảo đảm đúng tính chất của một loại kế hoạch, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch.

Theo UBKTTC, kế hoạch cấp xã chỉ mang tính chất tổng hợp nhu cầu để theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, UBKTTC cho rằng việc thay đổi tên gọi nhưng chưa làm rõ mô hình, cơ chế hoạt động và tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất có thể dẫn đến nguy cơ lạm dụng chính sách khi tổ chức này vừa thực hiện nhiệm vụ công, vừa đầu tư, kinh doanh.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm “Tổ chức phát triển quỹ đất” theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm tính chất hoạt động không vì mục đích lợi nhuận và chỉ thực hiện nhiệm vụ theo chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước.

Đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, UBKTTC cho biết hồ sơ dự án Luật chưa đánh giá tác động chi tiết về ưu, nhược điểm của hai phương án do Chính phủ trình. Cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án chính sách trình Quốc hội. Trường hợp đề xuất luật hóa theo phương án 1, cần báo cáo xin ý kiến cấp có thẩm quyền theo Kết luận số 290/KL-UBTVQH16 để bảo đảm cơ sở chính trị đối với nội dung phức tạp, nhạy cảm này.

Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, UBKTTC đề nghị hoàn thiện các quy định theo hướng cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số và có giải pháp hiệu quả giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát những vướng mắc cần tháo gỡ để khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có quy định về giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách và vấn đề định giá tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, đưa đất vào khai thác hiệu quả.

Đối với quản lý đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, UBKTTC đề nghị rà soát kỹ các nghị định liên quan, phân biệt rõ bản chất nguồn gốc đất giữa doanh nghiệp nhà nước (đất thuê) và đơn vị sự nghiệp công lập (đất giao) để có cơ chế quản lý phù hợp.

Về điều khoản thi hành, Chính phủ cần làm rõ tính khả thi của thời điểm có hiệu lực, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.