BĐS nghỉ dưỡng: mô hình bán bằng “ảo vọng tài chính” sẽ khó tồn tại

Bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng không còn là cuộc đua tăng nóng đại trà. Theo ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch VnTPA, chu kỳ mới nếu xuất hiện sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh: dự án có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ chữ tín mới có thể tồn tại.

Du lịch tăng mạnh, nhưng chưa đủ để tạo sóng lớn

Trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 8,8 triệu khách quốc tế. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường nghỉ dưỡng, nhưng chưa thể đồng nghĩa với một chu kỳ tăng nóng mới.

Theo ông Vũ, điều quan trọng không chỉ là “đông khách”, mà là chất lượng dòng khách, mức chi tiêu, thời gian lưu trú và khả năng quay lại. Năm 2025, Việt Nam đón hơn 21 triệu khách quốc tế, vượt mức trước Covid-19 và thuộc nhóm tăng trưởng nhanh nhất ASEAN, nhưng vẫn còn khoảng cách khá lớn về “giá trị kinh tế trên mỗi du khách” so với Thái Lan hay Malaysia.

Vì sao Việt Nam vẫn chưa bứt lên?

Thái Lan đã phát triển hệ sinh thái rất rộng như nightlife, entertainment economy, concert economy, medical tourism, golf tourism, shopping luxury, bến du thuyền và các lễ hội quốc tế.

Malaysia lại mạnh về long-stay, retirement tourism, giáo dục quốc tế và chính sách thu hút người nước ngoài lưu trú dài hạn.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn yếu ở các mảng như dịch vụ cao cấp, quản lý điểm đến, du lịch đêm, bến du thuyền, sự kiện giải trí quy mô lớn, mua sắm hàng xa xỉ và trải nghiệm chi tiêu cao cấp.

Nói cách khác, Việt Nam đang tăng nhanh về số lượng khách nhưng chưa mạnh về giá trị trên mỗi du khách. Nếu không nâng cấp chất lượng du lịch, thị trường có thể rơi vào bẫy: đông khách nhưng chi tiêu thấp, lưu trú ngắn, khách quay lại chưa cao, còn bất động sản nghỉ dưỡng thì khó tạo dòng tiền bền vững.

Thị trường đang dịch chuyển sang sản phẩm có trải nghiệm thật

Sau Covid-19, xu hướng du lịch toàn cầu đã thay đổi rõ rệt: khách ưu tiên wellness, retreat, trải nghiệm cá nhân hóa, gần gũi thiên nhiên và golf. Vì vậy, các mô hình du lịch đại trà, bê tông hóa đang dần mất lợi thế.

Đây cũng là lý do các thị trường như Bali, Phuket hay Koh Samui phát triển mạnh mô hình retreat, wellness và lifestyle resort thay vì chỉ xây thêm condotel. Việt Nam nếu không thay đổi tư duy phát triển sẽ dễ mất lợi thế cạnh tranh vào tay Thái Lan, Indonesia hay Malaysia trong 5–10 năm tới.

Những khu vực nào đang phục hồi tốt?

Thị trường hiện phân hóa rất rõ. Những địa phương có hạ tầng tốt, kết nối quốc tế mạnh, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và sản phẩm nghỉ dưỡng có cá tính riêng đang phục hồi nhanh hơn, như Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Nha Trang, Hạ Long...

Dòng sản phẩm được quan tâm hiện nay không còn là condotel đại trà. Xu hướng đang chuyển sang biệt thự nghỉ dưỡng, bất động sản hàng hiệu (branded residence), dinh thự sân golf, wellness retreat và các mô hình nghỉ dưỡng quy mô vừa phải nhưng có bản sắc riêng.

Người mua hiện cũng không còn chỉ để “lướt sóng”. Họ muốn nghỉ dưỡng thật, tận hưởng phong cách sống, giữ tài sản dài hạn và quan trọng nhất là phải khai thác được dòng tiền thực.

Pháp lý đã gỡ nút thắt, nhưng chưa phải tất cả

Về tác động của Nghị quyết 29/2026/QH16 với các dự án sở hữu “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Vũ cho rằng đây là bước tháo gỡ pháp lý rất quan trọng. Suốt nhiều năm qua, pháp lý chính là “cục máu đông” lớn nhất của thị trường.

Nhà đầu tư lo nhất không phải giá cao, mà là quyền sở hữu không rõ ràng, chính sách thay đổi giữa chừng, tài sản không ổn định dài hạn hoặc mua xong rồi không biết tương lai pháp lý sẽ đi về đâu và có tạo ra dòng tiền hay không.

Tuy nhiên, pháp lý chỉ là điều kiện tối thiểu. Nếu sản phẩm không có giá trị khai thác thật, không có hệ sinh thái dịch vụ, không có năng lực vận hành, không tạo được trải nghiệm và không tạo ra dòng tiền, thì vẫn khó phục hồi bền vững.

Nghị quyết 29 tạo động lực gì?

Điểm lớn nhất mà Nghị quyết 29/2026 mang lại là khôi phục niềm tin. Và theo ông Vũ, niềm tin hiện nay còn quan trọng hơn cả dòng tiền.

Thị trường sắp tới sẽ không còn phù hợp với mô hình phát triển đại trà như trước. Chu kỳ mới sẽ thuộc về dự án có bản sắc, quy mô vừa phải, trải nghiệm tốt, gần gũi với thiên nhiên, hướng tới wellness, golf, bến du thuyền, có phong cách đặc sắc và đặc biệt là có khả năng vận hành thực sự.

Thế giới đang chuyển từ “tourism” sang “lifestyle destination”, và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cũng buộc phải chuyển theo xu hướng đó nếu không muốn bị bỏ lại.

Nhà đầu tư cần nhìn vào 6 yếu tố gì?

Ông Vũ cho rằng đây không còn là thời kỳ “mua gì cũng thắng”. Nhà đầu tư phải nhìn bất động sản nghỉ dưỡng như một ngành kinh doanh vận hành thực sự.

6 yếu tố quan trọng gồm: pháp lý, vị trí, hạ tầng kết nối, năng lực vận hành, khả năng tạo dòng tiền và uy tín chủ đầu tư.

Trong đó, uy tín được xem là yếu tố sống còn. Sau nhiều biến động, khách hàng không còn tin vào những lời hứa lợi nhuận quá đẹp. Họ nhìn vào việc doanh nghiệp có giữ lời hay không, có vận hành được hay không, có đồng hành lâu dài hay không và có tạo giá trị thật hay chỉ bán kỳ vọng.

Chu kỳ mới sẽ không dành cho những doanh nghiệp bán “ảo vọng tài chính”. Chu kỳ mới sẽ dành cho những doanh nghiệp tạo được giá trị thực, dòng tiền thực và niềm tin thực.

Bạn nghĩ sao về nhận định này? Comment bên dưới nhé!